Boligsalg og skatteregler
I mange tilfeller vil den som selger bolig ende opp med en salgsgevinst. Spørsmålet er om man da trenger å skatte av gevinsten, og det er viktig å være klar over om man skal skatte eller ikke.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Sist oppdatert: 27. mars 2020Må du betale skatt ved boligsalg?
Ja, som hovedregel må man betale skatt av gevinsten ved boligsalg, men veldig mange er omfattet av unntakene som sier at dersom du har bodd i boligen i 12 av de 24 siste månedene og eid boligen lengre enn ett år, er det skattefritt å selge bolig.
I denne artikkelen kan du lese om hvilke unntak som gjør at du slipper å skatte av gevinsten ved boligsalg, hva som skal til for å oppfylle kravene, og i hvilke tilfeller utleie og hjemmekontor kan utløse skatteplikt.
Eiertid og botid
For å få skattefritak er det to betingelser som må være oppfylt, og dermed to viktige begreper du må merke deg – eiertid og botid.
- Eiertid: Salget må finne sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble anskaffet.
- Botid: Eieren må ha bodd i boligen i minst 12 måneder av de siste 24 månedene før salget finner sted.
Eiertiden vil si fra det tidspunktet boligen ble kjøpt. Salgsgevinsten er ikke skattepliktig dersom du har eid boligen i mer enn 12 måneder, og du i eiertiden har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Botid regnes fra den dagen du flytter inn i boligen, og avsluttes på det tidspunktet du selger. Det vil si fra den datoen du aksepterer kjøpers bud, og ikke når kjøpekontrakten blir signert. Du trenger ikke å ha bodd i boligen 12 måneder sammenhengende i løpet av de to siste årene før salget finner sted; det holder at du har bodd der 12 måneder totalt.
Les også: Slik styler du boligen din før salg
Mange tror det holder å kun folkeregistrere seg på boligen de vil selge, mens de i realiteten bor et annet sted. Det gjør det imidlertid ikke, da skattemyndighetene krever at du faktisk bruker den som hovedbolig for å slippe å betale skatt. I enkelte tilfeller kan en også slippe skatt når man har blitt hindret fra å bo i boligen, for eksempel dersom man har måttet bo et annet sted på grunn av arbeid, utdannelse, militærtjeneste, eller på grunn av sykdom hvis man har vært innlagt på sykehus eller annen institusjon over lengre tid. En forutsetning for å få dette godkjent er at en ikke var kjent med brukshindringen da boligen ble kjøpt. Man vil heller ikke få det godkjent dersom det kommer frem at man burde ha vært kjent med at en brukshindring ville oppstå. Les også: Dette må du vite om overdragelse av eiendom til barn
Om du har leid ut deler av boligen din og skal selge, kan du fortsatt være unntatt skatt. Dette gjelder om du har brukt minst halvparten som bolig, og den øvrige delen har vært utleid til boligformål. Det er ikke arealstørrelsen det kommer an på her, men utleieverdien. Utleieverdien for delen du har brukt som bolig må altså være like høy eller høyere som den du leier ut. Les også: Tips til deg som skal leie ut bolig selv Du er imidlertid delvis unntatt skatt når du har brukt mindre enn halvparten til egen bolig. Den forholdsmessige delen av gevinsten, som etter utleieverdien faller på eierens egen boligdel, vil være skattefri. Gevinst fra den delen av boligen du har leid ut vil du måtte skatte av. Dersom man i egen virksomhet, for eksempel gjennom enkeltpersonsforetak, bruker boligen som hjemmekontor, vil det ikke anses som at man har bodd i den delen. Dette medfører delvis skatt på salgsgevinsten. Her vil det igjen være utleieverdien som avgjør størrelsen på andelen av gevinsten som er skattepliktig. Om hjemmekontor har vært brukt i forbindelse med lønnsinntekt fra annen jobb, altså ikke et enkeltpersonsforetak, regnes det som at du har bodd også i denne delen av boligen. Dermed vil gevinsten ikke være skattepliktig. Dersom du endrer bruken fra hjemmekontor til bruk som egen bolig, opparbeides brukstiden fra det tidspunktet endringen skjer. Hvis man vet at man skal selge boligen, er det smart å kunne dokumentere når man endret bruksformålet. Dette må skje minst ett år i forveien for å unngå skatt på gevinst. Med fritidsbolig menes fast eiendom med bygg som brukes til fritidsformål, typisk hytte eller landsted. Eiendommer som byleiligheter eller våningshus på nedlagte gårdsbruk kan også i noen tilfeller anses som fritidsbolig. For at en salgsgevinst av en fritidsbolig skal være skattefri, må eieren ha brukt eiendommen som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene. Eiendommen må også bli solgt, eller avtalt solgt, mer enn fem år etter at den ble kjøpt. Det må også ha gått mer enn fem år etter at den ble tatt i bruk, eller den ifølge ferdigattest var oppført. Les også: Rapporten som øker boligverdien
Husk at dersom du skal skatte av gevinsten ved boligsalg, har du selv ansvar for å rapportere dette inn til Skatteetaten. Dette gjør du på Skatteetatens nettsider. Dersom du unnlater å melde inn skattepliktig gevinst, vil du risikere å bli straffet med tilleggsskatt.Folkeregistrering ikke nok
Brukshindringer
Utleie
Hjemmekontor
Fritidsbolig
Du må melde inn