Site: Eiendomsmegler.no Page: Felleskostnader: Alt du trenger å vite Path: /felleskostnader URL: https://eiendomsmegler.no/felleskostnader Description: Høye felleskostnader er ikke nødvendigvis et dårlig tegn. Finn ut mer om hva fellesutgifter er, hva de vanligvis dekker, og hvordan de fordeles her! Published: 26.07.2026 Updated: 23.10.2026 --- ![Familie som går på trelindet sti mellom leilighetsbygg.](https://content.nettbureau.com/media/felleskostnader.webp?prefix=8bef7f3a-9528-4365-a019-4caba391b5d3) Innhold - [Hva er felleskostnader?](#hva-er-felleskostnader) - [Felleskostnader: borettslag vs. sameie](#felleskostnader:-borettslag-vs.-sameie) - [Hva dekker felleskostnader?](#hva-dekker-felleskostnader) - [Hva er en fordelingsnøkkel?](#hva-er-en-fordelingsnkkel) - [Hvordan fordeles fellesutgiftene?](#hvordan-fordeles-fellesutgiftene) - [Hva betyr høye felleskostnader?](#hva-betyr-hye-felleskostnader) - [Hva betyr lave felleskostnader?](#hva-betyr-lave-felleskostnader) - [Fellesgjeld vs. felleskostnader](#fellesgjeld-vs.-felleskostnader) - [Hva er IN-ordning?](#hva-er-in-ordning) - [Hva skjer hvis man ikke betaler fellesutgifter?](#hva-skjer-hvis-man-ikke-betaler-fellesutgifter) ## Hva er felleskostnader? Felleskostnader er utgifter som fordeles på alle som bor i borettslag eller sameie, for å dekke drift og vedlikehold som ikke knyttes direkte til den enkelte leilighet. Disse fellesutgiftene er inntekter borettslaget eller sameiet trenger for å blant annet kunne betale regninger, og opprettholde standarden på eiendommen gjennom vedlikehold. Fellesutgiftene betales som regel gjennom en månedlig faktura av alle seksjonseierne eller andelseierne. Felleskostnadene kan avsløre hvordan økonomien og driften av borettslaget eller sameiet er. Skal du kjøpe leilighet bør du derfor undersøke hva felleskostnadene faktisk dekker, og hvilke planer borettslaget eller sameiet har for framtiden. **Les også:** [Alt om selveie eller eierseksjon](/selveie-eierseksjon) ## Felleskostnader: borettslag vs. sameie | | Borettslag | Sameie | | --- | --- | --- | | Eierform | Du eier en andel av selskapet | Du eier din egen seksjon direkte | | Hva du har enerett på | Bruksrett (borett) til egen bolig | Full eiendomsrett til egen seksjon | | Fellesarealer | Eies i fellesskap av borettslaget | Resten av eiendommen utover din seksjon | | Hva felleskostnadene dekker | Drift, vedlikehold og ofte fellesgjeld | Drift og vedlikehold av fellesarealer | | Fordeling | Etter verdiforhold (borettslagslova § 5-19) | Etter sameiebrøk (eierseksjonsloven § 29) | ## Hva dekker felleskostnader? Felleskostnadene kan dekke alt fra kommunale avgifter til vask av fellesarealer og snømåking. Hva som faktisk inngår, kan variere fra sted til sted. Du kan derfor møte både lave og høye felleskostnader når du er på boligjakt. Til forskjell fra et borettslag er det vanlig at kommunale avgifter kreves direkte fra hver seksjonseier i et sameie, ikke som en del av fellesutgiftene. ![Fargerik skip-tematisert lekeplass med trepaller på boligtomt.](https://content.nettbureau.com/media/felleskostnader-leilighet.webp?prefix=06d261a0-f35d-4563-bce1-424f16bd907b) Fellesutgiftene brukes blant annet til vedlikehold av fellesarealer i borettslag eller sameie. ## Hva er en fordelingsnøkkel? En fordelingsnøkkel er metoden som avgjør hvor stor andel av felleskostnadene hver enkelt beboer skal betale. I praksis er fordelingsnøkkelen som oftest **arealbasert** – jo større bolig, jo høyere andel av felleskostnadene betaler du normalt. Fordelingsnøkkelen fastsettes som regel når borettslaget eller sameiet opprettes, og fremgår av bygge- og finansieringsplanen eller vedtektene. Å endre en etablert fordelingsnøkkel krever normalt tilslutning fra alle berørte eiere, og er derfor sjelden i praksis. ## Hvordan fordeles fellesutgiftene? Ofte legges areal til grunn når felleskostnadene skal fordeles. Nytteverdien kan også avgjøre fordelingen av enkelte felleskostnader. Dette kan være inkludert i felleskostnadene: **Omfanget varierer fra sted til sted,** men dette er noen av de vanligste postene: - Renovasjon - Vaktmestertjenester - Snømåking - Kabel-TV og internett - Bygningsforsikring - Strøm til fellesarealer - Vask av fellesarealer - Renter og avdrag på fellesgjeld - Fjernvarmeanlegg ### Borettslag Fordelingen i et borettslag baserer seg vanligvis på fordelingsnøkkelen som ble fastsatt da borettslaget ble opprettet. Ifølge **borettslagslova § 5-19** skal felleskostnadene som hovedregel fordeles ut fra forholdet mellom verdien av boligene, eller retningslinjer fra bygge- og finansieringsplanen. ### Sameie Felleskostnadene i et sameie skal etter [**eierseksjonsloven § 29**](https://lovdata.no/lov/2017-06-16-65/§29) fordeles etter det som kalles **sameiebrøk**. Sameiebrøken gir uttrykk for seksjonseierens forholdsmessige eierandel, med mindre vedtektene sier noe annet. Det er styret som bestemmer hvilke kostnader som faktisk regnes som felleskostnader. Kostnadene endrer seg naturlig over tid, og derfor kan de månedlige fellesutgiftene også variere. **Les mer:** [Guide til eierformer](/eierformer) ## Hva betyr høye felleskostnader? Høye felleskostnader kan for eksempel skyldes fasiliteter som svømmebasseng eller treningsrom, høy fellesgjeld, eller sentral beliggenhet i storbyer som Oslo, Bergen og Trondheim. Et konkret eksempel fra 2026: en luksusleilighet på 285 kvadratmeter i Oslo har felleskostnader på nesten 15 000 kroner per måned. En sum langt over de 3 000–8 000 kronene som er normalt for en gjennomsnittlig leilighet. ## Hva betyr lave felleskostnader? ![Flerfamiliehus med snødekte balkonger og tak om vinteren.](https://content.nettbureau.com/media/felleskostnader2.webp?prefix=637283d1-8990-4c73-a55d-5dab30b80af9) Sjekk hva felleskostnadene dekker: Hvor mye du må betale av fellesutgifter, og hva de faktisk dekker kan variere fra sted til sted. Lave felleskostnader kan se fristende ut, men kan resultere i at du må betale mer på egen hånd. Dette kan ende opp med å bli dyrere enn om kostnadene ble fordelt på alle i sameiet eller borettslaget. Et konkret eksempel fra 2026: en leilighet annonseres med fellesutgifter på 2 000 kr/mnd, uten avsetning til vedlikeholdsfond. Om fem år må fasaden males for 2 millioner kroner, fordelt på 20 leiligheter – det gir en ekstraregning på 100 000 kroner per leilighet, som ikke synes i de lave månedlige kostnadene i dag. **Lave kostnader kan også medføre en del plikter.** Beboerne kan selv stå ansvarlig for blant annet trappevask og snømåking. Det er derfor lurt å finne ut av dette før du legger inn bud, dersom det er avgjørende for om du vil ha boligen eller ikke. Sjekk også om det er planlagt vedlikehold eller oppussing i nærmeste fremtid, siden dette kan øke felleskostnadene. Uansett er det viktigere å sjekke hva felleskostnadene faktisk brukes til, enn om de er høye eller lave. **Les også:** [Alt du må vite om forkjøpsrett](/forkjøpsrett) ## Fellesgjeld vs. felleskostnader Fellesgjeld er som oftest lånet borettslaget har tatt opp i forbindelse med bygging, vedlikehold eller forbedring av eiendommen. Felleskostnader er det månedlige beløpet som dekker renter og avdrag på fellesgjelden, i tillegg til andre driftskostnader som strøm til fellesarealer. **Les også:** [Alt du trenger å vite om fellesgjeld](/fellesgjeld-borettslag) Skal du kjøpe bolig, må du vurdere totalprisen og finne ut hvor mye du må betale i felleskostnader hver måned. Banken baserer sin vurdering på totalprisen med fellesgjelden inkludert når du søker om finansieringsbevis. Du bør også ta høyde for at økte renter på fellesgjeld kan øke felleskostnadene. Har ikke sameiet fellesgjeld, blir felleskostnadene naturlig noe lavere. Hva er IN-ordning? IN står for **individuell nedbetaling**, og er en ordning enkelte borettslag tilbyr sine andelseiere. Med en IN-ordning kan du betale ned hele eller deler av din egen andel av fellesgjelden, gjerne ved bruk av arv, salg av annen bolig eller annen oppspart egenkapital. Betaler du ned din andel, reduseres dine månedlige felleskostnader tilsvarende – siden du ikke lenger betaler renter og avdrag på den nedbetalte delen. Merk at: - Ordningen må være vedtatt av generalforsamlingen, og kan normalt ikke reverseres når du først har betalt ned - Du binder samtidig mer egenkapital i boligen, og bør vurdere om du fortsatt har nok buffer til uforutsette utgifter - Dersom borettslaget går konkurs, kan den nedbetalte andelen i verste fall gå tapt, siden andelseierne er ansvarlige for fellesgjelden i fellesskap ## Hva skjer hvis man ikke betaler fellesutgifter? De som bor i et sameie eller borettslag er pliktige til å betale felleskostnadene. Du risikerer å bli kastet ut, og at boligen blir tvangssolgt, dersom du ikke betaler din del. **Les også:** [Husk omkostninger ved kjøp av bolig](/omkostninger-boligkjøp) Artikkelserie: Guide til eierformer ## Denne artikkelen er en del av Eiendomsmegler.no sin guide om de ulike eierformene 1. [Guide til eierformer](/eierformer) 2. [Selveier og eierseksjon](/selveie-eierseksjon) 3. [Andelsleilighet i borettslag](/andelsleilighet-borettslag) 4. [Aksjeleilighet i borettslag](/aksjeleilighet-borettslag) 5. [Styr unna obligasjonsleiligheter](/obligasjonsleiligheter) 6. [Fellesgjeld](/fellesgjeld-borettslag) 7. **Felleskostnader** [Les flere artikler om kjøp, salg og eie av bolig her.](/artikler)