Site: Eiendomsmegler.no Page: Overdragelse av eiendom til barn: gave, arv og skatt Path: /overdragelse-av-eiendom-til-barn URL: https://eiendomsmegler.no/overdragelse-av-eiendom-til-barn Description: Hvor mye kan du gi i gave skattefritt til barna? Vi forklarer reglene for overdragelse av eiendom til barn: som gave, forskudd på arv eller salg. Published: 20.09.2026 Updated: 23.10.2026 Form: present FormAction: Users can submit the form on this page to get offers from multiple providers. FormAnchor: #form FormCTA: Få tilbud fra flere lokale meglere med solid kunnskap om eiendomsoverdragelse mellom foreldre og barn. --- ![Mature couple reviewing documents at home](https://content.nettbureau.com/media/overdragelse-av-eiendom-til-barn-2.webp?prefix=e554a81e-29a4-47be-a289-a3b951d0597e) Innhold - [Overdragelse av eiendom mens du lever](#overdragelse-av-eiendom-mens-du-lever) - [Overdragelse av eiendom ved arv](#overdragelse-av-eiendom-ved-arv) - [Hvilke utgifter må du regne med ved overdragelse av eiendom?](#hvilke-utgifter-m-du-regne-med-ved-overdragelse-av-eiendom) - [Hvor mye kan du gi i gave skattefritt til barna?](#hvor-mye-kan-du-gi-i-gave-skattefritt-til-barna) - [Skatteregler ved overdragelse av eiendom til barn](#skatteregler-ved-overdragelse-av-eiendom-til-barn) - [Ofte stilte spørsmål](#ofte-stilte-sprsml) ## Overdragelse av eiendom mens du lever Mange foreldre velger å overføre eiendommen sin til ett av barna mens de fortsatt lever. Det kan skje på tre måter: du selger eiendommen, du gir bort hele eller deler av den som gave, eller du gir den som forskudd på arv (en gave som trekkes fra arven senere). ### Når det er flere barn Har du flere barn, er det lurt å spørre alle først. Er dere enige om at ett barn skal overta, kan dere sammen finne en løsning som alle er fornøyde med og unngå konflikter senere. Er søsknene enige, og du selger eiendommen til markedsverdi, holder det at salget gjøres skriftlig og juridisk riktig. Det lønner seg likevel å få hjelp fra fagfolk i prosessen. [Få tilbud fra flere lokale meglere med solid kunnskap om eiendomsoverdragelse mellom foreldre og barn.](#form) Gir du derimot bort hele eller deler av eiendommen i gave eller forskudd på arv, eller selger under markedsverdi, bør du ta stilling til om de andre barna skal få tilsvarende verdi. ### Du bestemmer selv, men det er lurt å dele likt Mens du lever, finnes det ingen lov som sier at du må dele rettferdig mellom barna. Du kan i utgangspunktet velge fritt hva du gir til hvem, med unntak av begrensningene som gjelder om du sitter i uskiftet bo. Gir du gave til kun ett barn før du dør, kan ikke de andre barna kreve det samme, eller kreve at du tar tilbake gaven. Men ulik fordeling kan skape konflikt i familien, så mange foreldre velger å gi alle barna like mye. **Vil du fordele helt likt, har du to muligheter:** - Skriv et gavebrev som sier at gaven regnes som forskudd på arv. Da får barnet som overtar eiendommen et tilsvarende kutt i arven sin når du dør, mens de andre barna får sin fulle arv. - Gi de andre barna penger eller en annen gave med samme verdi som eiendommen. ### Når foreldre sitter i uskiftet bo Sitter du i uskiftet bo etter en avdød ektefelle, betyr det at verdiene til den avdøde ennå ikke er fordelt til barna, men ligger hos deg som gjenlevende. Da gjelder egne begrensninger for hvor mye du kan gi i gave til bare ett av barna. Det finnes ingen fast prosentgrense i loven for hvor stor gave du kan gi ett barn i uskiftet bo. Avgjørende er om gaven står i misforhold til boets verdi, jf. arveloven § 23. Ifølge [Høyesteretts dom HR-2022-2157-A fra 2022](https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2022-2157-a) ligger gaver mellom omtrent 10 og 30 % av boets verdi i en «faresone» der de kan kreves tilbakeført, men vurderingen er alltid konkret. I tillegg sier arveloven § 24 at du ikke kan gi ett barn helt eller delvis oppgjør av arven uten at de andre barna enten får en tilsvarende verdi, eller uttrykkelig samtykker. Eneste sikre måte å unngå tvist på, er at alle barna skriftlig samtykker til at kun ett barn får gaven. ### Når det er ett barn Har barnet som skal overta eiendommen ingen søsken, står du fritt til å bestemme hvor mye du vil gi i gave eller forskudd på arv. Husk likevel at dokumentavgiften alltid må betales, og at det er markedsverdien av eiendommen som avgjør avgiften, uansett om barnet får deler av eller hele eiendommen i gave. [Les mer om dokumentavgift her.](#dokumentavgift) Uansett hvor mange barn du har: sørg for at overdragelsen skjer på en juridisk korrekt måte, og be gjerne om faglig hjelp. ## Overdragelse av eiendom ved arv Skjer overdragelsen først etter at foreldrene er døde, og avdøde har flere barn, arver søsknene som regel eiendommen sammen (i sameie), med like stor eierandel hver. Da må søsknene bli enige om de vil beholde sameiet, selge eiendommen i markedet, eller la ett søsken kjøpe ut de andre. **Les mer om arverett:** [Testamente, pliktdelsarv og arveklasser.](https://besteadvokat.no/arverett-del-1-testamente-pliktdelsarv) ### Overdragelse av eiendom mellom søsken Vil ett barn overta de andre søsknenes eierandel, må dette skje som en formell overføring. Det anbefales at søsknene innhenter markedsverdien på boligen via en verdivurdering, slik at fordelingen blir riktig og dokumentavgiften beregnes på korrekt grunnlag. Når markedsverdien er satt, deler dere den på antall søsken for å finne verdien av hver arve/eierandel. Den som vil kjøpe ut de andre, må skaffe lån eller annen finansiering for å betale for søsknenes andel. Blir ikke søsknene enige, må eiendommen som regel selges i det åpne markedet. ![Moderne toetasjes hus med rødt takstein og tilknyttet garasje.](https://content.nettbureau.com/media/overdragelse-av-eiendom.webp?prefix=0ba61734-b03b-409f-ac48-616c88e751e1) HUSK UTGIFTENE: Det kan være store utgifter forbundet med overføring av eiendom mellom foreldre og barn – selv når eiendommen gis i gave. ## Hvilke utgifter må du regne med ved overdragelse av eiendom? ### Tinglysingsgebyr Når eiendommen overdras, må den nye eieren sende inn skjøte til Statens kartverk, slik at overføringen registreres (tinglyses) i grunnboken. Dette koster et lite tinglysingsgebyr. Du finner oppdatert pris på [Kartverkets sider](https://kartverket.no/eiendom/faq/faq-tinglysing#heading-11977). Det er teknisk mulig å overføre eiendom uten tinglysing, men dette anbefales ikke. Tinglysing sikrer eierskapet ditt og hindrer problemer senere. ### Dokumentavgift Når eiendommen tinglyses, må den nye eieren betale dokumentavgift til staten. Avgiften er 2,5 % av markedsverdien på tinglysingstidspunktet. Dette gjelder også om barnet får hele eiendommen i gave, eller kjøper den billigere enn markedspris: det er alltid markedsverdien som avgjør avgiften. **I noen tilfeller slipper barnet å betale dokumentavgift:** - Ved arv etter loven, altså arv til lovbestemte arvinger etter et dødsfall. Dette gjelder ikke ved forskudd på arv. - Ved overføring av andel i borettslag. **I andre tilfeller betales avgiften bare av en del av verdien:** - Overføres bare deler av boligen, betales avgift kun av den delen. - Overtar ett søsken en arvet bolig fra de andre søsknene, betales avgift bare av andelen som kjøpes, ikke av den andelen vedkommende allerede har arvet etter loven. Se en fullstendig oversikt over alle fritak på [Skatteetatens sider](https://www.skatteetaten.no/rettskilder/emne/saravgifter/dokumentavgift/). ## Hvor mye kan du gi i gave skattefritt til barna? Siden arveavgiften ble avskaffet 1. januar 2014, finnes det ingen beløpsgrense for hvor mye du kan gi i gave skattefritt til barna dine, verken i eiendom, penger eller andre verdier. Du kan altså i prinsippet gi bort hele boligen din uten at verken du eller barnet ditt betaler noe til staten for selve gaven. Det du derimot må betale, er dokumentavgift og tinglysingsgebyr, slik du så i forrige avsnitt. Og selv om selve overdragelsen er skattefri, kan barnet ditt måtte skatte av gevinsten hvis boligen selges videre senere. Det forklarer vi i neste avsnitt. ## Skatteregler ved overdragelse av eiendom til barn Selve overdragelsen av eiendommen fra forelder til barn utløser ikke skatt. Men selger barnet eiendommen på et senere tidspunkt, kan salget bli skattepliktig. ### A) Skattefritt salg, hvis barnet oppfyller vilkårene Når barnet ditt arver, kjøper eller får eiendommen, blir et fremtidig salg skattefritt dersom vilkårene under er oppfylt: - Barnet må ha eid eiendommen i minst 1 år før salget. - Barnet må ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. #### For fritidsbolig gjelder egne regler: - Barnet må ha eid fritidsboligen i minst 5 år, og brukt den som fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene før salget. **Husk fradraget:** Selger du en bolig du har arvet, kan du trekke fra alle kostnader knyttet til salget i skattemeldingen, uansett om salget gir gevinst eller tap. Det gjelder blant annet utgifter til eiendomsmegler og takstmann. ### B) Skatt på salg, hvis ingen av dere oppfyller vilkårene Oppfyller verken du eller barnet vilkårene for skattefritt salg på overføringstidspunktet, regnes gevinsten eller tapet ut fra det du opprinnelig kjøpte eiendommen for (inngangsverdien), ikke markedsverdien da eiendommen ble overdratt. Eksempel: - Du kjøpte eiendommen for 2 500 000 kroner i 2016. Du leide den ut og bodde aldri der selv. - Datteren din arver eiendommen i mars 2025. Markedsverdien er da 3 400 000 kroner. - I januar 2026 selger hun eiendommen for 3 500 000 kroner. Fordi du ikke bodde der selv, oppfylte du ikke vilkårene for skattefritt salg. Datteren din oppfyller heller ikke vilkårene, siden hun har eid boligen i under ett år. **Gevinsten hun må skatte av blir da:** 3 500 000 (salgssum) − 2 500 000 (din opprinnelige kjøpesum) = 1 000 000 kroner i gevinst. ### C) Skatt på salg, hvis bare du oppfyller vilkårene Si at barnet ditt ikke oppfyller vilkårene for skattefritt salg, men at du gjør det, for eksempel fordi du bodde i boligen hele eierperioden i stedet for å leie den ut. I så fall settes inngangsverdien til det eiendommen var verdt da barnet overtok den, ikke det du opprinnelig kjøpte den for. Siden mesteparten av verdistigningen skjedde før barnet overtok, blir dermed skatten lavere ved salget. Eksempel: 3 500 000 (salgssum) − 3 400 000 (markedsverdi ved overdragelsen) = 100 000 kroner i gevinst. **Viktig å vite:** Barnet overtar din eiertid og botid ved både arv og gave. Har du selv oppfylt kravene til skattefritt salg, får barnet i stedet en oppjustert inngangsverdi ved overtakelsen, slik eksempel C over viser. Har du ikke oppfylt kravene, teller din eiertid og botid med i barnets videre opptelling. ## Ofte stilte spørsmål Hvor mye kan jeg gi i gave skattefritt til barna mine? Det finnes ingen beløpsgrense. Siden arveavgiften ble fjernet i 2014, kan du gi bort penger, eiendom eller andre verdier til barna dine helt skattefritt. Du må likevel betale dokumentavgift og tinglysingsgebyr dersom du overfører en eiendom. Må jeg betale dokumentavgift når jeg gir bort en bolig i gave? Ja, i de fleste tilfeller. Dokumentavgiften på 2,5 % av markedsverdien gjelder som regel også ved gave, med noen unntak, blant annet ved arv etter loven eller overføring av andel i borettslag. Hva er forskjellen på gave og forskudd på arv? En gave er en endelig overføring. Forskudd på arv er en gave som trekkes fra arven barnet skulle hatt senere, slik at søsknene får tilsvarende mer når du dør. Overtar barnet min botid og eiertid når det får bolig i gave eller arv? Barnet overtar din eiertid og botid ved både arv og gave. Har du selv oppfylt kravene til skattefritt salg, får barnet i stedet en oppjustert inngangsverdi ved overtakelsen (se eksempel C). Har du ikke oppfylt kravene, teller din eiertid og botid med i barnets videre opptelling. Må søsknene godkjenne at jeg gir eiendommen til ett barn? Nei, ikke mens du lever, med mindre du sitter i uskiftet bo. Da gjelder det at gaven ikke kan stå i misforhold til boets verdi, jf. arveloven § 23. Det finnes ingen fast prosentgrense, men ifølge [Høyesteretts dom HR-2022-2157-A fra 2022](https://lovdata.no/dokument/HRSIV/avgjorelse/hr-2022-2157-a) ligger gaver mellom omtrent 10 og 30 % av boets verdi i en «faresone» der de kan kreves tilbakeført, men vurderingen er alltid konkret. I tillegg sier arveloven § 24 at du ikke kan gi ett barn helt eller delvis oppgjør av arven uten at de andre barna enten får en tilsvarende verdi, eller uttrykkelig samtykker til forskjellsbehandlingen. Eneste sikre måte å unngå tvist på, er derfor at alle barna skriftlig samtykker til at kun ett barn får gaven. ## Kilder [Huseierne](https://www.huseierne.no/alt-om-bolig/samliv-og-arv/overforing-av-eiendom-som-arv) / [Eiendomsadvokater](https://www.eiendomsadvokater.no/selge-bolig-selv/selge-bolig-til-familie/) / [DNB Eiendom](https://dnbeiendom.no/altombolig/jus/arv-og-bolig1/hvordan-dele-en-arvet-bolig-riktig) Lover og regler ved boligsalg Denne artikkelen er en del av en serie hvor Eiendomsmegler.no gir deg en innføring i lover og regler som regulerer boligsalg. 1. [Dette betyr opplysningsplikten](/eiers-opplysningsplikt-ved-salg-av-bolig) 2. [Boligselgerforsikring](/boligselgerforsikring) 3. [Skatteregler ved boligsalg](/skatteregler-ved-boligsalg) 4. [Å selge bolig uten megler](/selge-bolig-selv) 5. [Hva er formuesverdi?](/formuesverdi) 6. **Overdragelse av eiendom til barn** 7. [Salg av bolig ved samlivsbrudd](/samlivsbrudd-bolig) 8. [Skatteregler ved hyttesalg](/skatt-salg-hytte-frittidsbolig) [**Les flere artikler om kjøp, salg og eie av bolig her.**](/artikler)