Site: Eiendomsmegler.no
Page: Skatt ved salg av bolig – dette må du vite
Path: /skatteregler-ved-boligsalg
URL: https://eiendomsmegler.no/skatteregler-ved-boligsalg
Description: Se når salget kan være skattefritt, hvor mye skatt du må betale og reglene for sekundærbolig og ubebodd bolig.
Published: 16.09.2026
Updated: 23.10.2026
Form: present
FormAction: Users can submit the form on this page to get offers from multiple providers.
---

![Enebolig med hage og terrasse i forbindelse med skatteregler ved boligsalg.](https://content.nettbureau.com/media/skatteregler-boligsalg.webp?prefix=470078ff-e5de-4161-9503-c2697d8ab034)

Innhold:

-   [Når kan du selge bolig skattefritt?](#selge-bolig-skattefritt)
-   [Hvor mye skatt må du betale ved salg av bolig?](#skatt-ved-salg-av-bolig)
-   [Skatt på salg av bolig som har stått ubebodd](#ubebodd-bolig)
-   [Skatt på salg av sekundærbolig](#sekundarbolig)
-   [Skatt på salg av fritidsbolig](#fritidsbolig)
-   [Hva hvis deler av boligen har vært utleid?](#utleid-bolig)

Hvis salget er skattepliktig, betaler du skatt av selve gevinsten.

Hvor mye du må betale, avhenger av hva du kjøpte boligen for, hva du selger den for og hvilke kostnader du kan trekke fra.

For de fleste privatpersoner er skattesatsen 22 prosent.

## Når kan du selge bolig skattefritt?

For å selge bolig skattefritt må du som hovedregel oppfylle to krav:

-   **Eiertid:** Du må ha eid boligen i mer enn ett år når salget avtales. Eiertiden regnes normalt fra den dagen du overtar boligen.
-   **Botid:** Du må ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Begge kravene må være oppfylt. Du trenger ikke å ha bodd i boligen i 12 sammenhengende måneder. Flere perioder med botid innenfor de siste to årene kan legges sammen.

Bor du fortsatt i boligen når du selger, teller botiden frem til du aksepterer kjøpers bud og det foreligger en bindende avtale. Det er altså **ikke** datoen kjøpekontrakten signeres eller når kjøper overtar boligen som teller. Har du flyttet ut tidligere, regnes botiden bare frem til den dagen du flyttet ut.

Viktig om botid

**Det holder ikke bare å være folkeregistrert i boligen**. Botid handler om faktisk bruk. Boligen må ha vært ditt faste hjem. Folkeregistrert adresse kan være relevant i vurderingen, men er ikke avgjørende hvis du i realiteten bor et annet sted.

## Hvor mye skatt må du betale ved salg av bolig?

Oppfyller du ikke vilkårene for skattefritt salg, er det gevinsten du skatter av og ikke hele salgssummen.

**Skattesatser:**

| Gruppe | Skattesats |
| --- | --- |
| Personer | 22 % |
| Personer i Troms og Finnmark (tiltakssonen) | 18,5 % |

**Kilde:** [Skatteetaten](https://www.skatteetaten.no/satser/alminnelig-inntekt/)

Den lavere satsen gjelder ut fra hvor du er skattemessig bosatt, og ikke hvor boligen ligger.

### Slik beregner du gevinsten

Skattepliktig gevinst beregnes ved å trekke boligens inngangsverdi fra utgangsverdien.

**Utgangsverdi** er i hovedsak salgssummen minus kostnader knyttet til salget. Det kan blant annet være:

-   meglerkostnader
-   annonsering
-   styling
-   andre kostnader direkte knyttet til salget

**Inngangsverdi** består blant annet av:

-   det du betalte for boligen
-   dokumentavgift og tinglysingsgebyr ved kjøpet
-   kostnader til påkostninger i eiertiden

Påkostninger kan redusere den skattepliktige gevinsten. Vanlig vedlikehold kan derimot ikke trekkes fra i gevinstberegningen.

Eksempel:

Du kjøpte boligen for 3 000 000 kroner. Kjøpskostnader og dokumenterte påkostninger utgjør 280 000 kroner. Senere selger du for 4 000 000 kroner og har 120 000 kroner i salgskostnader.

-   **Utgangsverdi:** 3 880 000 kroner
-   **Inngangsverdi:** 3 280 000 kroner
-   **Skattepliktig gevinst**: 3 880 000 − 3 280 000 = **600 000 kroner**

Med en skattesats på 22 prosent blir skatten **132 000 kroner**.

## Skatt på salg av bolig som har stått ubebodd

At boligen har stått tom, betyr ikke automatisk at du må betale skatt når du selger boligen. Det avgjørende er om du oppfyller kravet til eiertid og botid.

For å selge skattefritt må du normalt ha eid boligen i mer enn ett år og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene før du selger.

Har du flyttet ut, regnes botiden bare frem til den dagen du flyttet. Har du bodd i boligen lenge nok før utflytting, kan salget fortsatt være skattefritt.

Har boligen stått ubebodd i mer enn 12 måneder totalt i løpet av de siste to årene før salget, må du normalt betale skatt av gevinsten. De konkrete datoene for innflytting, utflytting og salg er derfor avgjørende.

Brukshindring kan gi skattefritak

I enkelte tilfeller kan du fortsatt slippe å betale skatt selv om du ikke har bodd i boligen lenge nok.

Det kan gjelde dersom du har blitt hindret fra å bruke boligen på grunn av arbeid, helse eller lignende forhold. For at dette skal gjelde, må visse vilkår være oppfylt.

## Skatt på salg av sekundærbolig

Du må ikke automatisk betale skatt bare fordi boligen er en sekundærbolig. Det er først og fremst kravene til eiertid og botid som avgjør det.

Har du en utleiebolig du aldri har bodd i selv, vil du normalt ikke oppfylle botidskravet. Gevinsten vil da være skattepliktig.

Har du tidligere bodd i boligen selv, kan salget være skattefritt hvis du fortsatt oppfyller kravet om minst 12 måneders botid i løpet av de siste 24 månedene og har eid boligen lenge nok.

Skatteetaten definerer sekundærbolig som en bolig du eier, men som ikke er din faste bolig. Selve skattefritaket ved salg følger imidlertid reglene om eier- og brukstid.

## Skatt på salg av fritidsbolig

For fritidsbolig gjelder andre regler enn for vanlig bolig. Gevinsten kan være skattefri dersom du har eid eiendommen i mer enn fem år og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene før salget.

Det er den faktiske bruken som er avgjørende. En hytte eller et landsted regnes typisk som fritidsbolig, men også andre eiendommer kan omfattes dersom de faktisk brukes til fritidsformål.

**Les mer:** [Må man betale skatt ved salg av hytte?](/skatt-salg-hytte-frittidsbolig)

## Hva hvis deler av boligen har vært utleid?

Du kan fortsatt selge hele boligen skattefritt selv om du har leid ut en del av den.

Har du selv brukt minst halvparten av boligen som egen bolig, kan hele gevinsten være skattefri. Dette forutsetter at den utleide delen har vært brukt som bolig, og at du oppfyller kravene til eiertid og botid.

Har du selv brukt mindre enn halvparten av boligen, kan deler av gevinsten bli skattepliktig.

Når man vurderer hva som utgjør «halvparten», ser man på hva de ulike delene av boligen kunne vært leid ut for. Det er altså ikke bare antall kvadratmeter som teller.

**Les også:** [Tips til deg som skal leie ut bolig selv](/leie-ut-bolig-selv)

Hjemmekontor kan påvirke skatten

Har du brukt en del av boligen som hjemmekontor i egen virksomhet i mer enn ett av de siste to årene før salget, kan en del av gevinsten bli skattepliktig.

Har du bare brukt hjemmekontoret i forbindelse med vanlig lønnsarbeid, blir ikke en del av gevinsten skattepliktig av den grunn.

## Hva skjer hvis du selger bolig med tap?

Selger du boligen med tap, kan du normalt få fradrag dersom en gevinst ved salget ville vært skattepliktig.

Ville gevinsten derimot vært skattefri fordi du oppfyller kravene til eiertid og botid, får du normalt ikke fradrag for tapet.

## Hvordan melder du inn et skattepliktig boligsalg?

Skattepliktig gevinst eller fradragsberettiget tap skal oppgis i skattemeldingen. [Skatteetaten](https://www.skatteetaten.no/skjema/skjema-for-salg-av-bolig-fritidsbolig-eller-tomt) har også hjelpeskjema RF-1318 som kan brukes til å beregne gevinst eller tap ved salg av bolig, fritidsbolig eller tomt.

Ta vare på dokumentasjon på blant annet kjøpesum, kjøpskostnader, salgskostnader og påkostninger. Det gjør det enklere å dokumentere beregningen dersom Skatteetaten ber om opplysninger senere.