tilstandsrapport

Tilstandsrapport

Tilstandsrapport er en samlebetegnelse som brukes om ulike detaljerte rapporter som gir en beskrivelse av boligens tekniske og vedlikeholdsmessige tilstand. Tilstandsrapporten utarbeides av en takstmann, og lages etter en grundig befaring av eiendommen.

Les mer om takstmenn her.

e-takst
Under overflaten: Selv om alt virker greit, er både selger og kjøper tjent med at en fagperson ser over boligen.

Når man skal selge bolig er det lurt å få en uavhengig fagperson (takstmann) til å gjennomgå eiendommen og utarbeide en tilstandsrapport. Tilstandsrapport er ikke lovpålagt ved boligsalg, men mange kjøpere vil nok bli skeptiske dersom boligen mangler dette. I tillegg kan en teknisk rapport gjøre at man senker konfliktnivået mellom kjøper og selger i etterkant av salget, dersom det skulle vise seg at bolig har feil eller mangler.

En tilstandsrapport skal beskrive og vurdere en eiendom basert på byggverk og bygningsdeler. Takstpersonen må følge en nøye spesifisert sjekkliste hvor vedkommende må ta stilling til behov for fornyelse, vedlikehold og reparasjoner. Vurderingen skal gjøres ved befaring, altså en fysisk inspeksjon av boligen, både ut fra hva man ser, og eventuell ved hulltaging dersom selger ønsker/tillater dette.

Forskjell tilstandsrapport og boligsalgsrapport

Siden 2013 har det blitt brukt en felles standard ved tilstandsanalyse og den kalles NS 3600:3013. Dette gjør at fagpersonene som skal utarbeide tilstandsrapporten forholder seg til den samme malen med de samme kriteriene, og disse er utarbeidet med tanke på at salg av bolig skal være sikkert for både kjøper og selger. Andre navn på tilstandsrapport er boligsalgsrapport og boligtilstandsrapport.

En boligsalgsrapport er altså en form for tilstandsrapport, men denne typen er tilpasset Avhendighetsloven med tanke på å minimere konfliktnivået i juridisk sammenheng. Rapporten tar for seg de byggetekniske forholdene, og og særlig de som er gjengangere for konflikt i retten. Boligsalgsrapporten er derfor særlig relevant ved eierskifte, og takstpersonen vil gjennomgå hele boligen basert på en detaljert standardliste.

Les mer om boligsalgsrapport her.

Til forskjell fra en tilstandsrapport vil en verdi- eller lånetakst utarbeide en verdi i kroner og øre, og disse rapportene er kun basert på areal og overfladisk vurdering av eiendommen, uten en grundig tilstandsvurdering. Verdi og lånetakst er en forsiktig antydning av hva takspersonen mener boligen kan selger for i dagens marked. Etter at verdisetting nå skjer ved at megler setter en såkalt e-takst, vil ikke lenger takstmann være ansvarlig for denne delen av takseringen.

Dette inneholder tilstandsrapporten

De ulike tilstandsgradene:

TG 0: Ingen avvik

TG 1: Mindre eller moderate

TG 2: Vesentlige avvik

TG 3: Stort eller alvorlig avvik

TGIU: Ikke undersøkt

Tilstandsrapporten gir en grundig evaluering av viktige rom som bad, våtrom, kjøkken og kjeller. I tillegg skal den inneholde forenklete vurderinger av lovlighet, brannteknisk tilstand og el-anlegg. Dette skal gi økt trygghet for både kjøper og selger, men rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt. I følge den nye standarden skal tilstandsrapporten inneholde et egenerklæringsskjema fra selger, som kommer etter takstpersonens rapport.

En del av rapporten vil dermed stille krav til selgers opplysningsplikt, og steg for steg ta for seg alle viktige områder som selger kan ha vesentlige opplysninger om. Norges Takseringsforbund er svært positive til den nye boligsalgsrapporten som de mener gir mer nøyaktig informasjon om boligens tilstand enn verdi- og lånetakst. Alle områder som vurderes skal karaktersettes fra TG0 0 til TG 3. Disse gir en indikator på hvordan tilstanden til de ulike områdene i boligen er.

Tilstandsrapporten blir nå utformet etter NS 3600 (Norsk Standard 3600). Dette er en liste over hva en teknisk tilstandsanalyse (tilstandsrapport) skal inneholde:

  • Byggteknisk tilstand
  • VVS-tekniske anlegg
  • Elektrisk anlegg (forenklet analyse)
  • Branntekniske forhold (forenklet analyse)
  • Vurdering av geologiske forhold (skred og flom)
  • Vurdering av radon (vurdering av dokumentasjon, men ikke utførelse av målinger)
  • Gjennomgang av egenerklæringsskjema fra eier
  • Gjennomgang av framlagt dokumentasjon
  • Måling av areal
  • Vurdering av P-ROM når det gjelder rømningsvei og lysflate

Landsoversikt

Lukk