Boliglån: Dette må du vite

Det er ikke alltid lett å vite hvor man bør begynne når man skal kjøpe bolig.

I denne artikkelen går vi nærmere inn på de ulike stegene i boliglånsprosessen.

Steg 1: Finn ut hvor mye du kan låne

Hvor mye du kan få i boliglån, avhenger av hele økonomien din. Banken vurderer blant annet inntekt, egenkapital, gjeld, faste utgifter og om du har økonomi til å tåle en renteøkning.

Utlånsforskriften setter noen overordnede grenser for hvor mye bankene normalt kan låne ut:

Hvor mye egenkapital trenger du?

Som hovedregel trenger du minst 10 prosent av boligens verdi i egenkapital. Kjøper du en bolig til 4 millioner kroner, betyr det normalt at du må stille med minst 400 000 kroner i egenkapital.

Du må også ta høyde for omkostninger ved kjøpet. Hvor store disse er, avhenger blant annet av boligtypen og eierformen.

Har du ikke nok oppsparte midler, kan banken i noen tilfeller godta tilleggssikkerhet, for eksempel pant i en annen bolig, kausjon eller garanti.

Samlet gjeld kan normalt ikke overstige fem ganger inntekten

Når banken beregner gjeldsgraden din, ser den på all gjeld – ikke bare boliglånet du søker om. Studielån, billån, forbrukslån og annen gjeld reduserer derfor hvor mye du kan få i boliglån.

Har du en årsinntekt på 600 000 kroner, kan den samlede gjelden som hovedregel ikke overstige 3 millioner kroner. Har du derimot en studiegjeld på 300 000 kroner, er det forenklede utgangspunktet at du kan få et lån på 2,7 millioner kroner.

Dette er likevel bare en øvre grense. Banken vurderer også inntekter, utgifter og kredittrammer, og kan tilby et lavere lån enn beregningen tilsier. Eventuell fellesgjeld i borettslag eller sameie tas også med i beregningen.

Bruk en boliglånskalkulator som et utgangspunkt

En boliglånskalkulator kan gi deg et omtrentlig bilde av hvor mye du kan låne, og hva lånet kan koste per måned. Resultatet er likevel bare et estimat. Det endelige lånebeløpet blir først klart når banken har vurdert hele økonomien din.

Du kan bruke boliglånskalkulator for å gjøre en foreløpig beregning.

Steg 2: Sett opp et månedsbudsjett

Det høyeste beløpet banken er villig til å låne deg, er ikke nødvendigvis det beløpet som passer best for økonomien din. Lag derfor et budsjett som viser hva du sitter igjen med etter boligkjøpet.

Ta blant annet med:

• renter og avdrag på boliglånet
• felleskostnader eller kommunale avgifter
• strøm og forsikringer
• vedlikehold og uforutsette utgifter
• transport og andre faste kostnader
• eventuell fellesgjeld

Husk også at utgiftene kan endre seg. En renteøkning kan få stor betydning for månedsbudsjettet, og du bør vurdere om økonomien tåler høyere kostnader, slik at lånet fortsatt kan betjenes i fremtiden.

Derfor kan det være lurt å teste hvordan budsjettet påvirkes dersom renten stiger. Da ser du hvor mye du vil ha igjen til vanlige utgifter, sparing og uforutsette kostnader, og om du fortsatt har rom for en økonomisk buffer etter boligkjøpet. Reparasjoner og andre boligutgifter kan komme når du minst venter det.

Steg 3: Velg riktig type boliglån

Et boliglån kan settes sammen på flere måter, og kan ha forskjellig nedbetalingsform, rente og fleksibilitet. Hva som passer best, avhenger av økonomien din og hvor forutsigbare kostnader du ønsker.

Annuitetslån og serielån er de vanligste måtene å betale ned lånet på. I tillegg velger du mellom fast og flytende rente. Rammelån er et alternativ til det tradisjonelle nedbetalingslånet.

Her er de ulike alternativene kort oppsummert:

Nedenfor forklarer vi de ulike alternativene nærmere.

Annuitetslån

Med et annuitetslån betaler du normalt det samme totalbeløpet hver måned gjennom nedbetalingstiden, så lenge renten ikke endres. Har du flytende rente, kan månedsbeløpet gå opp eller ned når renten endres.

I starten går en større del av betalingen til renter og en mindre del til avdrag. Etter hvert som restgjelden blir lavere, synker renteandelen. Da vil en større del av terminbeløpet gå til å betale ned selve lånet.

Bankene tilbyr som regel annuitetslån som standard, og det er den vanligste typen boliglån i Norge. Annuitetslån gir lavere betalinger i starten enn et tilsvarende serielån og er derfor ofte lettere å håndtere for boligkjøpere med begrenset økonomisk handlingsrom.

Serielån

Med et serielån betaler du like store avdrag hver måned. Renteutgiftene er høyest i starten, fordi restgjelden da er størst. Terminbeløpet blir derfor høyere i begynnelsen enn ved et tilsvarende annuitetslån.

Etter hvert som lånet betales ned, synker renteutgiftene. Det totale terminbeløpet blir dermed gradvis lavere.

Siden du betaler ned gjelden raskere i starten, blir de samlede rentekostnadene lavere enn med et annuitetslån.

Annuitetslån eller serielån?

Annuitetslån kan passe for deg som ønsker lavere og mer forutsigbare betalinger i starten. Serielån kan være et godt valg dersom du tåler høyere terminbeløp de første årene og ønsker å redusere de samlede renteutgiftene.

For å illustrere forskjellen kan vi ta utgangspunkt i et lån på fire millioner kroner over 25 år. Med en fastrente på 2,5 prosent og ordinære betalinger hver måned, vil du betale rundt 137 000 kroner mer i totale rentekostnader med et annuitetslån enn med et serielån.

For mange boligkjøpere er økonomien allerede strukket når lånet innvilges. Da kan de lavere terminbeløpene ved annuitetslån være den beste løsningen for mange boligkjøpere.

Når du sammenligner alternativene, bør du se på både månedlige betalinger og hva lånet vil koste totalt. Banken kan vise deg nedbetalingsplaner som forklarer hvordan renter, avdrag og restgjeld utvikler seg over tid.

Les mer: Annuitetslån vs. serielån: Fordeler og ulemper

Fast eller flytende rente?

Med flytende rente kan boliglånsrenten endres gjennom låneperioden. Det betyr at de månedlige lånekostnadene kan gå både opp og ned basert på endringer i rentenivået i økonomien.

Med fast rente binder du renten for en avtalt periode, som vanligvis er tre, fem eller ti år. Det gir mer forutsigbare renteutgifter, men kan også gjøre det dyrere å betale ned lånet, innfri det eller bytte bank før bindingstiden er over.

Fast rente kan passe dersom forutsigbarhet er viktigst. Flytende rente gir større fleksibilitet, men krever at økonomien tåler renteendringer.

Les mer: Alt du trenger å vite om fastrentelån

Rammelån

Rammelån, også kalt boligkreditt eller flexilån, er en kredittramme med sikkerhet i boligen. Du kan bruke og tilbakebetale penger innenfor den avtalte rammen, og betaler renter på beløpet du faktisk har brukt.

Dette gir større fleksibilitet enn et vanlig nedbetalingslån. Du har ingen fast nedbetalingsplan, så du bestemmer selv når og hvor mye du ønsker å betale ned på selve lånet.

Rammelån er først og fremst aktuelt for deg som allerede eier en bolig med tilstrekkelig egenkapital. Etter utlånsforskriften kan en rammekreditt med pant i bolig som hovedregel ikke overstige 60 prosent av boligens verdi. Fleksibiliteten krever god kontroll på forbruk og nedbetaling.

Les mer: Alt om rammelån

Steg 4: Sammenlign banker og søk om finansieringsbevis

Før du starter boligjakten, bør du vite nøyaktig hva banken er villig til å låne deg. Bankene kan nemlig tilby forskjellige renter, gebyrer og lånebeløp selv om de vurderer den samme økonomien. Det lønner seg derfor å innhente tilbud fra flere banker.

Den effektive renten inkluderer renter og obligatoriske kostnader knyttet til lånet. Den gir derfor et bedre sammenligningsgrunnlag enn den nominelle renten alene. Banken skal også opplyse om blant annet den samlede lånekostnaden og nedbetalingsplanen.

Du kan bruke Lån.no til å få tilbud fra flere banker, eller bruke Finansportalen til å sammenligne renter og vilkår på tvers av markedet.

Hva er et finansieringsbevis?

Et finansieringsbevis er en bekreftelse fra banken på hvor mye du kan låne og kjøpe bolig for. De fleste banker lar deg søke om finansieringsbevis direkte på nett. Søk før du begynner å legge inn bud, slik at du vet hvilke boliger du har råd til.

Finansieringsbeviset er ikke en oppfordring til å bruke hele beløpet. Bruk budsjettet ditt til å sette en grense, og unngå å opplyse megler om hvor høyt du kan gå. Da risikerer du at megler presser prisen opp under budrunden.

Hvor lenge finansieringsbeviset gjelder, varierer mellom bankene. Enkelte banker oppgir tre måneders gyldighet, mens andre oppgir seks måneder. Kontroller derfor utløpsdatoen og be om fornyelse dersom boligjakten tar lengre tid.

Les også: Tips til å vinne budrunden, uten å betale for mye

Boliglån for unge og førstegangskjøpere

Flere banker tilbyr egne boliglån til unge og førstegangskjøpere. Disse kan ha gunstige renter eller andre vilkår, men aldersgrenser og betingelser varierer mellom bankene.

De tre vanligste lånetypene for unge:

• Førstehjemslån: Boliglån for deg som skal kjøpe din første bolig
• Boliglån Ung: Boliglån med en aldersgrense som fastsettes av banken.
• Kommunalt startlån: En løsning fra Husbanken for personer som har langvarige problemer med å få tilstrekkelig lån i vanlig bank, men som kan betjene lånet over tid.

Det er viktig å være klar over at et lån merket "Ung" ikke automatisk er det billigste alternativet. Du må alltid sammenligne den effektive renten og de totale kostnadene mot vanlige boliglån før du signerer.

Du kan sammenligne tilbud på boliglån på Lån.no.