Salg av bolig ved samlivsbrudd

Samlivsbrudd er sjelden en fornøyelig affære. Det kan bli enda verre dersom det er uklarhet i hvem som kan kjøpe ut samboer eller ektefelle. Se råd og regler for kjøp og deling av bolig.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 15. mars 2021

I en undersøkelse fra 2016 svarte bare 40 prosent at de hadde råd til å betale ut partneren fra felles bolig i forbindelse med et samlivsbrudd. Det blir stadig dyrere å eie bolig alene i Norge, og uansett hvordan økonomien står til, må de aller fleste av oss regne med å få høyere gjeldsgrad i etterkant av et brudd.

Skriv samboerkontrakt

Når de finansielle konsekvensene bare blir større og større ved et samlivsbrudd, blir det desto viktigere at man inngår en samboerkontrakt mens kjærligheten fremdeles blomstrer. Ved å ta den samtalen tidlig i forholdet, kan man spare seg for svært mye bry og penger om et brudd skulle dukke opp.

Maler for samboerkontrakt finner man en rekke av på nettet. Det kan hende dere har behov for mer kompliserte samboerkontrakter, for eksempel fordi dere eier store verdier i fellesskap.

Egenkapitalen kan være en samboerfelle

Når samboere kjøper felles bolig er det en rekke feller man kan gå i. Om den ene parten i forholdet går inn med mer egenkapital enn den andre, men begge betaler ned like mye på lånet, betyr det i realiteten at den som gikk inn med mest egenkapital eier en større andel av boligen enn den andre. For å løse dette, må den som gikk inn med minst egenkapital betale mer av avdragene på lånet hver måned.

Eksempel:

Boligpris: 3 000 000 kr
Din egenkapital: 500 000 kr
Samboers egenkapital: 250 000 kroner.

Avtaler dere at dere skal eie like my av boligen, selv om egenkapitalen er ulik, må dere betale ned ulikt på lånet. For at eierbrøken skal bli lik over en nedbetalingstid på 25 år med 2,65 prosent rente må person 1 betale 4 562 kroner på lånet (inkludert renter) og person 2 må betale 5 703 kroner. Forskjellen er med andre på rundt 1 200 kroner i måneden.

Det er veldig viktig å tenke nøye gjennom dette når man kjøper bolig som samboere, ettersom det kan få store økonomiske konsekvenser for den som har den minste eierandelen.

Å kjøpe ut samboer eller ektefelle

Å kjøpe bolig sammen som ektepar er langt lettere enn dersom man bare er samboere. Alt som tas med inn i ekteskapet er ens eget, mens alt som blir kjøpt etter man har giftet seg er felles. Det betyr at så lenge ingenting annet er spesifisert eller avtalt, deles også eiendeler likt så lenge de har blitt anskaffet etter inngåelsen av ekteskapet ved et brudd.

Selv om man har sterke juridiske rettigheter ved skilsmisse, kan det være skjær i sjøen også her. De vanligste problemene begynner å tårne seg opp når man skal bli enige om hvem som skal få kjøpe ut den andre, hvis det ikke er et alternativ å selge den med én gang.

Les også: Hvor lang tid tar det å selge bolig?

Som oftest er det imidlertid slik at den som har råd til å bli boende i leiligheten, det vil si kjøpe ut ekspartneren, er den som ender opp med å bli boende. I slike situasjoner er det heller ikke uvanlig at den som skal flytte ut blir boende midlertidig i boligen i en overgangsperiode.

Da kan faktisk den som har kjøpt partneren ut kreve leie for perioden den andre personen bor der. Dette er et klassisk stridstema som ofte kan gi grobunn for konflikter som gjerne kommer på toppen av det som kanskje ikke har vært en særlig harmonisk periode i livet.

Kan man kreve salg av bolig ved skilsmisse?

Utgangspunktet juridisk er at hver av ektefellene kan kreve boligen solgt. Imidlertid er det mange som velger andre løsninger, hvor en blir boende og kjøper ut den andre ektefellen. Tvisten dreier seg ofte om hvem som skal bli boende.

Les også: Sjekkliste: 14 tips til hva du bør sjekke på visning

Ekteskapsloven § 67 regulerer muligheten for at en av partene i et ekteskap kan kreve å overta felles bolig, og ifølge loven må man ha «særlige grunner» for å få innvilget et krav om å bli boende.

Hva som regnes som særlige grunner henger ofte tett sammen med barn og omsorgen for disse, samt hva som regnes som den rimeligste løsningen i det store og det hele. Stort sett er det kun spesielle behov hos barn eller alvorlig sykdom som kan være gyldige årsaker til å kreve å få bo i boligen.

Hvordan blir regnestykket?

For å finne ut hvor mye det koster å kjøpe ut samboer, må du regne ut hvor hvor stor andel hver av dere eier, og trekke fra gjelden hver av dere er ansvarlige for.

Eksempel:

Boligpris: 3 000 000 kr
Din egenkapital: 750 000 kr (25%)
Felles lån: 2 250 000 (75% delt på 2 personer)

Da har du krav på 62,5% av verdien, og kan kjøpe ut ektefellen din til prisen av de resterende 37,5%.

Hvordan bestemme verdien på boligen?

Ofte oppstår det uenighet om hvor mye boligen er verdt. Som selger kan det friste å finne en megler eller takstmann som gir deg den høyeste verdivurderingen, mens du som kjøper naturligvis ønsker det motsatte.

For å unngå en konflikt om pris, anbefaler vi at dere henter inn tilbud på verdivurdering fra flere meglere eller takstmenn. Bestem dere gjerne for å hente inn minst tre vurderinger, og bli enige om at verdien settes til gjennomsnittet av disse.

På Eiendomsmegler.no kan dere enkelt gjøre dette ved å be om tilbud via skjemaet vårt. Da blir dere kontaktet av maksimalt fem meglere/takstmenn, og kan be om en verdivurdering fra alle. På den måten henter en helt uavhengig part inn tilbud, og dere slipper i det hele tatt en diskusjon om hvilke meglere eller takstmenn dere skal velge.

Kan være verdt å vente

For å slippe å betale skatt av en eventuell gevinst ved salg av boligen gjelder de vanlige reglene som sier at man må ha bodd i boligen sammenhengende i minst 12 måneder, så lenge det er snakk om en primærbolig.

Les også: Dette inventaret følger med boligen ved salg

Om bruddet skjer mindre enn 12 måneder etter at boligen ble kjøpt, ses salget derimot på som en investering. Da må man betale skatt for kapitalinntekt, som i 2021 ligger på 22 prosent.

Hvor stor betydning dette har, kommer an på verdistigningen i det aktuelle boligmarkedet. Kjøper dere en bolig til 5 millioner kroner, som stiger 5% i verdi, vil dette tilsvare en verdistigning på 250 000 kroner. Da må dere betale 55 000 kroner i skatt. Dersom dere befinner dere i en slik situasjon, kan det være verdt å vente et par måneder for å slippe beskatning.