Salg av bolig ved samlivsbrudd

Det blir stadig dyrere å eie bolig alene i Norge, og uansett hvordan økonomien din står til, må du regne med høyere gjeldsgrad i etterkant av et brudd.

Mange opplever at de ikke har råd til å kjøpe ut partneren fra felles bolig, og det gjør det ekstra viktig å vite hvilke regler som gjelder.

Skriv samboerkontrakt

Når de finansielle konsekvensene bare blir større ved et samlivsbrudd, blir det desto viktigere å inngå en samboerkontrakt i starten av samboerskapet. Ved å ta denne samtalen tidlig i forholdet, kan dere spare dere for svært mye bry og penger om et brudd skulle skje.

Maler for samboerkontrakt finnes på nettet. Det kan hende dere har behov for mer kompliserte samboerkontrakter, for eksempel fordi dere eier store verdier i fellesskap. Da kan det være lurt å kontakte en advokat som kan skreddersy kontrakten etter deres behov, slik at den tar høyde for alle verdiene og eiendelene dere har sammen.

Egenkapitalen kan være en samboerfelle

Når samboere kjøper felles bolig, er det en rekke feller man kan gå i. Om den ene parten går inn med mer egenkapital enn den andre, men begge betaler ned like mye på lånet, betyr det i realiteten at den som gikk inn med mest egenkapital eier en større andel av boligen enn den andre.

For å løse dette, må den som gikk inn med minst egenkapital betale mer av avdragene på lånet hver måned.

Å kjøpe ut samboer eller ektefelle

Å kjøpe bolig sammen som ektepar er langt enklere enn dersom man bare er samboere. Som gift er hovedregelen at alt dere eier faller inn under felleseiet, og verdiene skal som utgangspunkt deles likt ved et brudd, uansett hvem som formelt eier hva. Den som hadde penger eller eiendeler med seg inn i ekteskapet, eller har mottatt arv eller gave, kan likevel ha rett til å holde disse verdiene utenfor delingen (skjevdeling, ekteskapsloven § 59), forutsatt at det kan dokumenteres og fortsatt er i behold.

Selv om man har sterke juridiske rettigheter ved skilsmisse, kan det oppstå utfordringer også her. De vanligste problemene begynner å tårne seg opp når man skal bli enige om hvem som skal få kjøpe ut den andre, hvis det ikke er et alternativ å selge med én gang.

Les også: Hvor lang tid tar det å selge bolig?

Som oftest er det den som har råd til å kjøpe ut eks-partneren, som ender opp med å bli boende. I slike situasjoner er det heller ikke uvanlig at den som skal flytte ut blir boende midlertidig i boligen i en overgangsperiode.

Da kan den som har kjøpt partneren ut kreve leie for perioden den andre bor der. Dette er et klassisk stridstema som ofte skaper konflikter, gjerne på toppen av det som allerede har vært en krevende periode.

Kan man kreve å overta boligen ved samlivsbrudd?

Utgangspunktet er at hver av partene kan kreve boligen solgt. Mange velger likevel andre løsninger, der én av partene blir boende og kjøper ut den andre. Tvisten dreier seg ofte om hvem som skal få bli boende, og reglene er litt forskjellige avhengig av om dere er gift eller samboere.

Ektefeller: Ekteskapsloven § 67 gir en ektefelle rett til å overta felles bolig dersom «særlige grunner» taler for det, selv om den andre ektefellen eier mer av boligen. I praksis skal det ikke veldig mye til, for eksempel hensynet til barn eller en vanskelig livssituasjon kan være nok. Retten gjelder likevel ikke dersom boligen opprinnelig ble arvet eller gitt i gave til eieren fra egen familie.

Samboere: For samboere er det husstandsfellesskapsloven, ikke ekteskapsloven, som regulerer retten til å overta felles bolig. Loven stiller også krav om «særlige grunner», men gir bare rett til å løse inn (kjøpe) den andres andel til full markedsverdi, ikke å overta boligen vederlagsfritt.

Les også: Sjekkliste: 10 tips til hva du bør sjekke på visning

Hva som regnes som særlige grunner henger ofte tett sammen med barn og omsorgen for disse, samt hva som regnes som den rimeligste løsningen i det store og det hele. Stort sett er det kun spesielle behov hos barn eller alvorlig sykdom som regnes som gyldige årsaker til å kreve å bli boende.

Hvordan blir regnestykket?

For å finne ut hvor mye det koster å kjøpe ut samboer eller ektefelle, må du regne ut hvor stor andel hver av dere eier, og trekke fra gjelden hver av dere er ansvarlige for.

Hvordan bestemme verdien på boligen?

Ofte oppstår det uenighet om hvor mye boligen er verdt. Som selger kan det friste å finne en megler eller takstmann som gir deg den høyeste verdivurderingen, mens du som kjøper naturligvis ønsker det motsatte.

For å unngå en konflikt om pris, anbefaler vi at dere henter inn tilbud på verdivurdering fra flere meglere eller takstmenn. Bestem dere gjerne for å hente inn minst tre vurderinger, og bli enige om at verdien settes til gjennomsnittet av disse.

På Eiendomsmegler.no kan dere enkelt gjøre dette ved å be om tilbud via skjemaet vårt. Da blir dere kontaktet av flere meglere/takstmenn, og kan be om en verdivurdering fra alle. Slik slipper dere selv å diskutere hvilke meglere eller takstmenn dere skal velge.

Skatt ved salg etter samlivsbrudd

For å slippe skatt på en eventuell gevinst ved salg av boligen (primærbolig), gjelder de vanlige reglene om botid og eiertid: dere må ha eid boligen i minst ett år, og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Botiden trenger ikke være sammenhengende.

Les også: Dette inventaret følger med boligen ved salg

Selger dere boligen uten å oppfylle disse kravene, for eksempel fordi den selges kort tid etter kjøpet, regnes salget som en investering, og gevinsten er skattepliktig. Skatten på gevinsten (kapitalinntekt) er 22 prosent.

Hvor mye dette utgjør, avhenger av verdistigningen i boligmarkedet. Kjøper dere en bolig til 5 millioner kroner, som stiger 5 % i verdi, tilsvarer det en verdistigning på 250 000 kroner. Da må dere betale 55 000 kroner i skatt.

Kan være verdt å vente: Står dere i en slik situasjon, kan det være verdt å vente til botidskravet er oppfylt, for å slippe beskatning av gevinsten.