Alt om boligselgerforsikring

En boligselgerforsikring, også kalt eierskifteforsikring, sikrer deg mot krav fra boligkjøper. Hva er prisen på en slik forsikring, og er den egentlig nødvendig?

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 2. mai 2022

Hva er en boligselgerforsikring?

Boligselgerforsikring, er en ansvarsforsikring du tegner i forbindelse med salg av bolig. Den beskytter boligselger mot å stå personlig økonomisk ansvarlig dersom boligkjøper skulle oppdage skjulte feil og mangler ved boligen i etterkant av salget.

Dersom kjøper kommer med krav, og du har tegnet forsikring, vil forsikringsselskapet ditt håndtere saken med kjøper. Du slipper dermed å ha direkte kontakt med dem som kjøpte boligen din, og du kan overlate ansvaret for saken til profesjonelle advokater som har håndtert lignende saker før.

Les også: Ansvarsfraskrivelse ved boligsalg

Hvis kjøper vinner fram med kravet sitt, vil forsikringsselskapet dekke erstatningen. Du slipper altså å stå økonomisk ansvarlig selv.

Hvor mye koster en slik forsikring?

Prisen på en boligselgerforsikring avhenger av salgsprisen på boligen din, og det finnes ulike promillesatser avhengig av om det er en leilighet, rekkehus eller enebolig. I tillegg er det en minimum- maksimumsgrense som begrenser hvor stort spennet på prisen blir for de forskjellige boligtypene.

Her er et eksempel på hvordan satsene kan fordele seg:

• Leilighet i borettslag: 0,02 %
• Selveierleilighet: 0,3 %
• Enebolig, fritidsbolig eller tomt: 0,45 %

For leiligheter i borettslag koster forsikringen gjerne rundt 2000 til 3000 kroner. Har du derimot en enebolig, som er blant de dyreste objektene å forsikre, kan forsikringen koste opp mot 50.000 kroner.

Som regel ligger altså prisen på mellom 2000 til 50 000 kroner, avhengig av hva slags type bolig du skal selge. I gjennomsnitt bruker norske boligselgere 11 000 kroner på boligselgerforsikring per salg.

Dersom du ønsker forhandle prisen, er det bra å få tilbud fra flere forsikringsselskap. Dessverre er det slik at denne typen forsikring som regel distribueres gjennom megler, noe som gjør det vanskelig for deg som boligselger å sammenligne boligselgerforsikringer før du gjør et valg.

Er det nødvendig med boligselgerforsikring?

Selv om de fleste som selger boligen sin heldigvis ikke får bruk for boligselgerforsikringen sin, sier vi at det er en nødvendig forsikring. Det kan virke dyrt å betale så mye for noe man ikke får brukt for, men konsekvensene kan bli store uten den.

Forsikringer er noe vi tegner for å sikre oss mot de store økonomiske katastrofene som kan ramme. Dersom kjøper avdekker feil eller mangler du som selger ikke har visst om, kan kravet være på flere hundre tusen kroner. Det vil ramme de fleste personers økonomi ganske hardt om man ikke har forsikring.

Avhendingsloven sier at når du selger en bolig, er du ansvarlig dersom kjøper kommer med berettigede krav inntil fem år etter overtagelsen. Dette gjelder uavhengig av om du er skyld i feilen eller ikke, så lenge du ikke har opplyst om feilene underveis i salgsprosessen. En boligselgerforsikring beskytter deg mot krav fra kjøper, gitt at du ikke visste om eventuelle feil og mangler på forhånd.

Forsikringen er ikke bare gunstig for selger, den gir også en trygghet for kjøper. Dersom kjøper stiller rettmessige krav, vil hen være trygg på å bli møtt av en betalingsdyktig motpart.

Gjelder boligselgerforsikring ved privat salg?

Noen meglere hevder at det ikke er mulig å tegne en boligselgerforsikring dersom du ikke selger boligen via en megler, noe som naturligvis har ført til at flere lurer på om det er mulig å tegne en slik forsikring hvis du selger boligen privat.

Forbrukerrådet sier at det skal mye til før et forskringsselskap kan nekte deg å kjøpe en forsikring som de tilbyr ellers i markedet, uavhengig av om du har en megler eller advokat som mellomperson.

Les også: 7 ting du bør tenke gjennom før du selger boligen selv

Det forsikringsselskapet imidlertid står fritt til å gjøre, er å øke prisen på forsikringen dersom de anser det som mer risikofylt å selge en forsikring til deg som privatperson framfor en profesjonell eiendomsmegler.

Hva dekker forsikringen?

Boligselgerforsikringen dekker det som defineres som selgers ansvar i henhold til avhendingsloven.

Ettersom det fra 1. januar 2022 ikke lenger er lov å selge boligen «som den er», stilles det høyere krav til dokumentasjon fra selger, samtidig som kjøper plikter å sette seg bedre inn i den informasjonen som gis.

Ifølge avhendingslova har kjøper et berettiget krav på erstatning dersom

• Selger har holdt tilbake opplysninger om eiendommen som selger var klar over, eller burde vært klar over, og som kjøper kunne regnet med å få. Dette gjelder kun dersom det kan gås ut ifra at opplysningene hadde påvirket avtalen. (§ 3-7)
• Selger har gitt kjøper uriktige opplysninger, og dette har påvirket avtalen. (§ 3-8)
• Boligen er i vesentlig dårligere stand enn det man hadde grunn til å regne med basert på kjøpesum og øvrige forhold. (§ 3-9)
• Tomtearealet er vesentlig mindre enn oppgitt (§ 3-3)
• Bygninger på eiendommen har et mindre areal enn oppgitt, og avviket utgjør mer enn to prosent og minst én kvadratmeter. Dette telles ikke som en mangel dersom selger kan bevise at kjøperen ikke vektla opplysningen under kjøpet. (§ 3-3)

Ordet vesentlig brukes i disse paragrafene, men hva avgjør om en feil eller mangel skal regnes som vesentlig? Fram til 1. januar 2022 sa man at feilen eller mangelen burde utgjøre 5-6 prosent av salgsummen. Etter endringene i avhendingsloven, er denne grensen endret.

Nå må kjøper selv dekke avvik, som ikke er dokumentert ved salg, opp til 10 000 kroner. Utgjør avviket kostnader utover 10 000 kroner, vil selger være erstatningsansvarlig.

Hvor lett er det å få erstatning?

Dersom kjøper klager på en mangel på boligen etter overtakelse, kan hen ha krav på én av tre ting:

1. Prisavslag på boligen
2. Heving av kjøpet
3. At selger dekker utbedring eller erstatning av skaden eller mangelen

Selv om kjøper kommer med et berettiget krav, kan det være vanskelig å vinne frem med et krav, noe som gjør at kjøper ikke alltid får erstatning. Dette kan ofte skyldes juridiske prosesser som kjøper ikke har kontroll over. Derfor anbefaler noen at også kjøper forsikrer seg med en boligkjøperforsikring.

Hvem tilbyr en slik forsikring?

Det finnes mange forsikringsselskap som tilbyr boligselgerforsikring. Noen eksempler på selskaper som tilbyr det er Søderberg og partners, Protector, Anticimex, Gjensidige, IF og DNB.

Som sagt tilbys som regel boligselgerforsikring via en megler eller en advokat. Du bestiller den før boligen legges ut for salg, og det kreves at du har en tilstandsrapport som er utført i henhold til avhendingsloven, samt at du har besvart et egenerklæringsskjema.

Selv om det kan friste å pynte på sannheten i egenerklæringsskjemaet, er det viktig å være ærlig om hva du vet og hva du ikke vet, ettersom kjøper kan komme med krav i fem år etter overtakelse. Er du bekymret for hva som kan oppstå, vil det i stor grad være nyttig å tegne en boligselgerforsikring.

Kilder

Lovdata, Huseiernes landsforbund, Forbrukerrådet.