Ansvarsfraskrivelse ved boligsalg

Som selger er det fint å kunne fraskrive seg ansvar for feil på eiendommen som selges. En kjøper, derimot, sitter igjen med ansvaret dersom slike feil eller mangler forekommer. Eller?

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 16. desember 2022

Inntil 2022 ble så godt som alle boliger «solgt som den er» eller «as is». På grunn av en lovendring i 2022 i Avhendingsloven, er dette i praksis ikke lenger mulig å gjøre. Selger har et spesielt ansvar for å opplyse om alle feil og mangler ved boligen, og vil stå ansvarlig dersom det dukker opp feil som ikke ble dokumentert underveis i salgsprosessen.

Med dette nye regelverket sitter ikke lenger kjøper med store deler av risikoen i forbindelse med et boligkjøp. Dette var også hensikten bak lovendringen: Mange opplever å være misfornøyde etter å ha kjøpt bolig. Likevel er det slik at kjøper har fått mer ansvar i forbindelse med regelendringen. Nå forventes det at kjøper setter seg grundig inn i dokumentasjonen som selger legger frem i salgsprosessen. Hvis for eksempel kjøper henger seg opp i en mangel som selger dokumenterte på forhånd, har kjøper ingen rett til å klage på det i etterkant av at salget er fullført.

Kort oppsummert kan vi si at det vi snakker om i denne sammenhengen er selgers opplysningsplikt i løpet av en salgsprosess. Det vil si at selger plikter å legge frem all informasjon knyttet til boligen som kan påvirke salgssummen.

Les også: Dette bør du sjekke på visning

Opplysningsplikt

Det er ikke kun snakk om skriftlig informasjon. Opplysninger man får på visning som viser seg å ikke stemme, kan gi grunnlag for et mangelkrav, etter avhendingsloven § 3-8. Hvis selger for eksempel sier at kjøkkenet er pusset opp av en fagkyndig, mens det i realiteten er pusset opp av selger selv, eller at selger unnlater å fortelle om byggeplaner på nabotomten som kan påvirke utsikten, er dette mangler selger kan stilles til ansvar for.

Kjøper må undersøke

Det er viktig å huske på at man som kjøper er ansvarlig for alle feil du har fått vite om, eller burde ha sett på visning. Pass dermed på å lese alle salgsdokumenter nøye, og spør om det er noe du lurer på. Ser du noe på visning som du stusser på, så spør om det. Dersom informasjonen du får om det har betydning for om du vil legge inn bud eller ikke, bør du få informasjonen skriftlig.

Les også: Budrunden: Tips til å vinne uten å betale for mye

Kjøpers krav

Kravene kjøper har mot selger ved feil eller mangler går på retting av eventuelle feil, prisavslag, erstatning og heving. Avhendingsloven setter imidlertid en nedre grense for krav som kan rettes mot selger på 10 000 kroner. Feil eller mangler som koster mindre dette å utbedre anses som bagatellmessige, og skal holdes utenfor konflikter mellom kjøper og selger.

Retting er noe kjøper kan kreve at selger gjør, hvis det kan skje uten urimelige kostnader eller ulempe for selgeren. Dette kan imidlertid også gå den andre veien, at selger krever at kjøper retter feilen, dersom det ikke skjer ved urimelige kostnader eller ulempe for ham eller henne, eller det ikke er noen grunn til å motsette seg det. Dersom kjøper ennå ikke har betalt, kan noe av kjøpesummen holdes tilbake inntil feilen er rettet.

Kjøperen kan kreve et prisavslag dersom selger ikke vil rette feil. Prisavslaget skal fastsettes forholdsmessig, og vil tilsvare kostnaden av å rette den eventuelle feilen.

Erstatning kan du som kjøper kreve i stedet for, eller i tillegg til, de kravene du kan stille ovenfor. Erstatning dekker økonomiske tap, for eksempel utgifter knyttet til leie av bosted mens feilen eller mangelen blir rettet opp.

Heving av kjøpet innebærer at partene trekker seg fra avtalen som er inngått. Dersom kjøperen allerede har betalt, kan summen kreves tilbakebetalt. Dersom kjøper opplever vesentlige mangler og feil ved boligen – et avtalebrudd fra selgers side – har vedkommende rett til å heve kjøpet sitt. Det skal imidlertid være feil av stor alvorlighetsgrad, og det skal ganske mye til for at heving av kjøp er mulig. Når kjøpet blir hevet, blir både kjøper og selger løst fra kontrakten.