Ansvarsfraskrivelse ved boligsalg

Med den nye avhendingsloven er det langt vanskeligere å frasi seg ansvar i forbindelse med boligsalg.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 15. august 2023

Fram til 2022 kunne man selge boliger i Norge med forbehold om at boligen ble solgt «som den er». Etter at avhendingsloven ble endret i 2022 er det ikke lenger mulig å selge med et slikt forbehold.

I praksis betyr dette at selgeren av boligen har et spesielt ansvar for å opplyse om alle feil og mangler ved boligen, og vil stå ansvarlig dersom det dukker opp feil som ikke ble dokumentert underveis i salgsprosessen.

Mindre risiko for boligkjøpere

Det nye lovverket innebærer at risikoen i forbindelse med boligsalget flyttes fra kjøper til selger i salgsprosessen. Dette var også hensikten bak lovendringen: Tidligere har antallet misfornøyde kjøpere etter et boligsalg vært svært høyt.

Les også: Dette bør du sjekke på visning

Samtidig har kjøper også fått mer ansvar i forbindelse med regelendringen. Nå forventes det at kjøper setter seg grundig inn i dokumentasjonen som selger legger fram i salgsprosessen. Hvis eksempelvis kjøper henger seg opp i en mangel som selger dokumenterte på forhånd, har kjøper ingen rett til å klage på det i etterkant av at salget er fullført.

Opplysningsplikt

Avhendingsloven gjelder ikke bare skriftlig informasjon. Opplysninger man får på visning som viser seg å ikke stemme, kan gi grunnlag for et mangelskrav. Mangelskrav er kravet kjøper sender til selger dersom det kan være aktuelt å kreve erstatning for mangler ved en bolig.

Hvis for eksempel selger påstår underveis i salgsprosessen at kjøkkenet er pusset opp av en fagkyndig, mens det i realiteten viser seg å være pusset opp av selger selv, er dette en mangel selgeren kan stilles til ansvar for. Det samme gjelder hvis selger unnlater å opplyse om byggeplaner i nabolaget som for eksempel kan påvirke utsikten.

Kjøper må undersøke

Det er altså viktig å huske på at du som kjøper er ansvarlig for alle feil du har fått vite om, eller burde ha sett på visning. Derfor er det viktigere enn noensinne å være nøye når du leser salgsdokumentene, og å være aktiv på visning gjennom å stille kritiske spørsmål.

Les også: Budrunden: Tips til å vinne uten å betale for mye

Dersom det skulle komme fram informasjon på visningen som ikke er omtalt i prospektet eller tilstandsrapporten, bør du be om få den nye informasjonen skriftlig før du eventuelt legger inn bud på boligen.

Kravene må ha en viss størrelse

Kravene som kjøper kan rette mot selger går på retting av eventuelle feil, prisavslag, erstatning og heving. Avhendingsloven setter imidlertid en nedre grense for krav som kan rettes mot selger, populært kalt «bagatellgrense», på 10 000 kroner. Feil eller mangler som det koster mindre å fikse, anses som bagatellmessige, og skal holdes utenfor konflikter mellom kjøper og selger.

Retting er noe kjøper kan kreve at selger gjør, hvis det kan skje uten urimelige kostnader eller ulempe for selgeren. Dette kan imidlertid også gå den andre veien, at selger krever at kjøper retter feilen, dersom det ikke skjer ved urimelige kostnader eller ulempe for hen – eller at det ikke er noen grunn til å motsette seg det. Dersom kjøper ennå ikke har betalt for hele boligen, kan noe av denne kjøpesummen holdes tilbake inntil feilen er rettet.

Kjøperen kan dessuten kreve et permanent prisavslag dersom selgeren ikke vil rette feil. Prisavslaget skal fastsettes forholdsmessig, og vil tilsvare kostnaden av å rette den eventuelle feilen.

Som kjøper kan du kreve erstatning enten i stedet for, eller i tillegg til de kravene vi allerede har nevnt i denne artikkelen. Erstatning dekker økonomiske tap, for eksempel utgifter knyttet til leie av bosted mens feilen eller mangelen blir rettet opp.

Kan man heve kjøpet?

Heving av kjøpet innebærer at partene trekker seg fra avtalen som er inngått. Dersom kjøperen allerede har betalt, kan summen kreves tilbakebetalt. Dersom kjøperen opplever vesentlige mangler eller feil ved boligen – et avtalebrudd fra selgerens side – har vedkommende rett til å heve kjøpet sitt.

Det skal imidlertid være feil av stor alvorlighetsgrad, og det skal ganske mye til for at heving av kjøp er mulig. Når kjøpet blir hevet, blir både kjøper og selger løst fra kontrakten.

Husk at en god eiendomsmegler hjelper deg med å legge fram all nødvendig dokumentasjon, slik at sjansen for slike konflikter blir så liten som mulig.

Få tilbud fra flere eiendomsmeglere nå!