Budrunden: Tips til å vinne uten å betale for mye

De fleste boligkjøp starter med en budrunde. Drømmeboligen blir ikke din før du har vunnet budrunden mot andre som sannsynligvis også mener at nettopp denne boligen er den rette for dem.

Det kan fort bli en dyr affære dersom du ikke har forberedt deg på forhånd. Her finner du tips og triks til hvordan du kan vinne budrunden, uten å betale for mye.

Før budrunden

1. Ha finansieringsbevis klart

Før budrunden, og helst også før du begynner å dra på visninger, bør du få et finansieringsbevis fra banken din.

Finansieringsbeviset er en garanti fra banken om at du vil få lån til å finansiere boligen du legger inn bud på. Om du ennå ikke vet hvilken bank du skal låne fra kan tjenester som lån.no være nyttige. Tjenestene lar deg legge ut boliglånet ditt på anbud slik at du er sikker på at du vil få de beste rentebetingelsene.

2. Bestem deg for et maksbeløp

Hvor mye du får låne bør styre både hvilke boliger du ser på, og hvor mye du er villig til å by i budrunden. Med mindre du sitter på ekstra egenkapital bør du aldri gå over det beløpet som banken har satt som maksimalt lånebeløp i budrunden. Dersom budet ditt vinner må du bære den kostnaden på egen hånd.

Vinner du en budrunde uten finansieringsbevis og det viser seg at du ikke får lån, risikerer du å bli holdt erstatningsansvarlig. Det samme gjelder flere budrunder. Derfor er det viktig at du kun er med i én budrunde av gangen. Alt annet kan få katastrofale konsekvenser for økonomien din.

Sett deg et maksimalt beløp for budrunden. Beveger budrunden seg forbi maksbeløpet må du dessverre også anse boligen som tapt. Ikke la deg rive med, og ikke gjør ting du angrer på i ettertid. Men ikke mist håpet, det vil alltids dukke opp nye drømmeboliger på markedet.

Les mer: Verdivurdering av bolig

3. Les salgsoppgaven nøye

Før du bestemmer deg for om du skal legge inn bud eller ikke bør du gjøre en grundig vurdering av boligen. Les salgsoppgaven nøye, og studér vedleggene. Det er detaljene som ofte avgjør.

Tilsynelatende billige boliger kan vise seg å være svindyre om uforutsette ting dukker opp etter at du har flyttet inn.

Viser det seg at du må pusse opp deler av boligen før du finner deg til rette bør du gå videre til neste bolig, med mindre du har lyst og finansielle muligheter til å pusse opp.

Les også: Sjekkliste: 10 tips til hva du bør sjekke på visning

Under budrunden

4. Sett en tidsfrist for budet

Et av kravene til bud som legges inn er at de har en tidsfrist, kalt akseptfrist. Om du legger inn budet samme dag som visningen kan fristen for budet tidligst settes til klokken 12:00 første virkedag etter visningen.

Denne regelen gjelder fortsatt, og megler har ikke lov til å formidle bud med kortere frist.

Dersom du er i en av de store byene og budrunden har holdt det gående en stund etter visning, er det vanlig å gå for kortere frister etter dette, for eksempel på 30 minutter til en time.

Mange tenker at det å gi bud med kort tidsfrist kan være en måte å «kuppe» budrunden på. Denne strategien bør du imidlertid være forsiktig med.

En grei regel bør være å spare strategien til du kommer med et veldig godt bud. Gir du «dårlige» bud med kort tidsfrist, risikerer du bare å irritere selgeren unødvendig.

Slik gir du et gyldig bud

Rent praktisk skal budet alltid gis skriftlig, i dag som regel digitalt via en app eller nettløsning med BankID-signering.

Budet skal inneholde adressen på eiendommen, størrelsen på budet, samt navn og kontaktinformasjon til budgiver.

Har du forbehold eller krav til selgeren, som overtakelsesdato eller møbler og utstyr som skal følge med, må dette være med her. Dessuten må du kunne dokumentere finansieringsevnen din, for eksempel gjennom finansieringsbeviset.

Meglerens ansvar og din rett til budjournal

Megleren er pliktig til å registrere alle bud med dato, klokkeslett og frist, og skal holde både selger og alle budgivere løpende oppdatert om nye bud.

Etter at budrunden er avsluttet, kan du be om en anonymisert kopi av budjournalen, en oversikt over samtlige bud som ble gitt. Dette gir deg trygghet for at prosessen har gått riktig for seg.

Mistenker du at megleren har brutt reglene, for eksempel ved ikke å videreformidle et bud, kan du klage til Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.

5. Ikke vis maksbeløpet ditt til megleren

Her bør du imidlertid få et bevis fra banken som ikke nødvendigvis viser maksbeløpet ditt. Da kan du nemlig risikere at megleren vil gjøre alt for å presse sluttsummen så tett opp mot denne summen som mulig.

Et godt alternativ er å gi megler kontaktinformasjon til banken, slik at han eller hun kan sjekke om du har dekning for det aktuelle budet ditt. Spør banken på forhånd hvordan du gjør dette best.

Les også: Guide til eierformer: Borettslag, eierseksjon mm.

6. Vent gjerne med å gi ditt første bud

De lærde strides om hvilke strategier som fungerer best under budrunden. Men å vente litt med å gi bud kan være smart, spesielt hvis to andre budgivere allerede byr mot hverandre. Uansett er det viktig å huske maksbeløpet ditt og holde det hellig.

Spar litt til slutten

Å gi et bud mot slutten av budrunden, som skiller seg tydelig fra de foregående i økning, kan bidra til å skremme vekk de siste konkurrentene, forutsatt at du har økonomisk spillerom til det.

Fungerer det å «kuppe» budrunden?

En utbredt oppfatning er at det å «kuppe» budrunden med et høyt førstebud er en god strategi.

Dette holder imidlertid ikke nødvendigvis, siden et slikt bud kan påvirke psykologien hos de andre budgiverne og skape et inntrykk av at boligen er mer verdt enn den egentlig er.

Følg den gylne middelvei

Et høyt kuppbud kan påvirke psykologien hos de andre budgiverne og skape en oppfatning om at boligen er mer verdt enn den egentlig er, slik at salgssummen blir høyere enn nødvendig.

Men lave bud er ikke bedre: et «skambud» tidlig kan skade forhandlingsklimaet og tiltrekke flere budgivere som aner at prisen kan bli lav, noe som bare gir deg større konkurranse. Lærdommen er med andre ord: følg den gylne middelvei.

Forkjøpsrett kan påvirke budrunden: Les mer om forkjøpsrett her

7. Vær tilgjengelig under budrunden

Husk å være tilgjengelig under hele budrunden, megler kan når som helst ringe og rapportere om nye bud som du må ta stilling til.

Dersom du skal flytte sammen med en annen person, er det også viktig at begge er tilgjengelige for hverandre underveis.

Boligkjøp er kanskje den største enkeltinvesteringen i livene deres, og derfor må dere være samstemte i beslutningen.

Unngå lang og dyr mellomfinansiering, start prosessen med salg av din nåværende bolig parallelt med at du leter: Sammenlign tilbud fra eiendomsmeglere