Overlevelsesguide for førstegangskjøperen

Knapt noen annen investering vi gjør i løpet av livet er større enn et boligkjøp. Når man også skal gjøre det for første gang kan det være lett å bli litt heit i toppen.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 13. desember 2019

1) Egenkapital for førstegangskjøper

Egenkapital er de pengene du har til rådighet for å kjøpe bolig. Sammen med din brutto årsinntekt, er den med på å sette rammene for mye du får låne til boligen. Kravene til egenkapital for å få boliglån er lik for alle, og sånn sett er ikke egenkapitalskravet spesielt for førstegangskjøpere.

Forskjellen for førstegangskjøpere er at man kanskje må spare lenge før man har nok, i motsetning til dem som selger en bolig i forbindelse med kjøp av ny, og allerede har endel egenkapital. Har man eid bolig i noen år, er det stor sannsynlighet for at egenkapitalen har økt både fordi man nedbetaler lånet, men også i form av verdistigning på boligen.

Hvor mye må jeg ha i egenkapital?

Hovedregelen er at du må ha 15 prosent egenkapital til boligkjøpet, og at du totalt kan låne 5 ganger årsinntekt. Det betyr at du må trekke fra eventuell studiegjeld, billån eller forbruksgjeld når du regner deg fram til hvor mye du kan låne.

Om du har benyttet deg av Boligsparing for unge (BSU) kan det som du har på BSU-kontoen inngå som egenkapital, men uten at du trenger å bruke pengene når du kjøper boligen. Det betyr at du fremdeles kan spare på BSU-kontoen fram til du blir 34 år gammel, og eventuelt betale ut BSUen da.

Det finnes unntak fra kravet

Tror du det blir vanskelig å klare egenkapitalskravet? Det finnes heldigvis muligheter likevel. Hvert kvartal kan bankene gjøre unntak fra regelen i 10 prosent av søknadene de behandler.

For at banken skal gjøre et unntak for deg må du ha en trygg jobb med gode utsikter for lønnsforhøyelse. Da kan banken være villig til å ta risikoen det er å tilby deg et lån, ettersom sjansene for at du kommer til å misligholde lånet anses som liten.

Ikke glem de andre utgiftene

Det er lett å se seg blind på egenkapitalen og la seg friste til å «brenne» alt du har på konto og putte alt inn i egenkapitalspotten. Det er imidlertid ikke lurt. Husk at du skal ha møbler i den nye boligen din, og kanskje må du pusse litt opp også.

Kjøper du for eksempel selveierleilighet, kommer det dessuten dokumentavgift på toppen av kjøpesummen. Den forventer banken at du dekker på egen hånd. Også ved kjøp av bolig i borettslag kommer det utgifter i forbindelse med eierskifte, men disse utgiftene er riktignok langt mindre.

Les også: Disse utgiftene må du tenke på når du kjøper bolig

2) Boliglån førstegangskjøper

Når egenkapitalen er i boks, kan du kontakte banken om å få lån. Det er ikke så enkelt at du bare får pengene rett inn på konto så fort lånesøknaden har blitt innvilget – i stedet får du et finansieringsbevis som fungerer som en garanti på at banken vil gi deg finansieringen til boligen om du vinner budrunden.

Det er vanlig at megleren ber om å få se finansieringsbeviset ditt i forbindelse med budrunden, men du bør aldri vise dette til megler. Be heller megleren ta kontakt med banken din for å sjekke at finansieringen er i orden. Viser du hvor mye du har å rutte med, kan du fort endre opp med å betale for mye for boligen.

Tenk gjennom lånetypene

I forbindelse med at du får lån bør du også ta stilling til hvilken type lån du skal ha. Du kan velge mellom et serielån eller annuitetslån.

De aller fleste førstegangskjøpere velger annuitetslån, ettersom det gir lavere innbetalinger i starten, fordi du betaler mest renter de første årene. Serielån gir imidlertid lavere totale rentekostnader på hele lånet, så om du har godt handlingsrom i økonomien din, vil det lønne seg med serielån på sikt.

Les også: Alt om lån for boligkjøpere

En annen ting du bør ta stilling til, er om du skal ha fast eller flytende rente på lånet. Historisk sett har det alltid lønnet seg med flytende rente, ettersom fastrente i realiteten er et veddemål med banken. På den annen side kan fastrenten være en god forsikring dersom du vil ha mest mulig forutsigbarhet i økonomien din.

3) Hvilken eierform passer deg?

I hovedsak er det to forskjellige eierformer på boligmarkedet i Norge: Selveierboliger og andelsboliger i borettslag. Med begge eierformene er det fordeler og ulemper. Selveierboliger gir stor frihet, hvor du kan leie ut boligen din mer eller mindre akkurat som du vil. På den annen side er «inngangsbilletten» til selveierbolig dyr, ettersom du må betale dokumentavgift i forbindelse med kjøpet.

Les også: Selveier og eierseksjon

Borettslagsbolig gir mindre frihet, men mer forutsigbarhet. Du slipper dokumentavgiften, og betaler bare en brøkdel i eierskifteregistrering. Du kan imidlertid kun leie ut i en begrenset periode, som oftest inn i to eller tre år. Utover det blir det aller meste av «boligting» som ikke berører selve leiligheten din håndtert av borettslaget. Det kan være deilig når det allerede er mye nytt ved å eie sin egen leilighet.

Les også: Andelsleilighet i borettslag

Både selveier- og borettslagsboliger kan ha høy fellesgjeld. Her kan det være lett for førstegangskjøpere å gå i fellen siden det kan gi kunstig lave prisantydninger. Da er det viktig å huske å legge sammen fellesgjelden med prisantydningen, slik at du har totalsummen for boligen. Banken vil kreve at du har finansiering for totalbeløpet.

Les også: Unngå å gå i fellesgjeld-fellen

4) Kom forberedt på visningen

Uansett om du er førstegangskjøper eller en erfaren boligeier, bør du bruke god tid på å ta et opplyst valg når du skal kjøpe bolig. Før du går på visningen bør du lese alle dokumentene som følger med prospektet. Om det er noe du synes ser mistenkelig ut eller er uklart, noter det ned og still spørsmålet til megleren på visningen.

Synes du det er vanskelig å forstå tilstandsrapporten, bør du spørre megler om det du lurer på når du kommer på visning. Du kan lese mer om tilstandsrapport her.

Visningen er den store muligheten du har til å gjøre en grundig sjekk av boligen av alt som ikke vises på de striglede bildene i boligannonsen. Hvordan virker nabolaget? Er det kort vei til butikker, kollektivtransport og andre ting som er viktige i hverdagen din? Er det støy fra bilvei i boligen? Er det planer om oppgradering av borettslaget i fremtiden som kan være med på å øke fellesgjelden?

Les også: Sjekkliste: 14 tips til hva du bør sjekke på visning

Jo mer du graver etter detaljinfo på visningen, jo større vil sjansen være for at du gjør et boligkjøp som du kan være fornøyd med i lang tid etter at kjøpet er i boks. Du kan også ta med deg en fagperson for å se over boligen, f.eks. en takstmann, snekker eller en person med solid kunnskap om byggfag.

5) Ha realistiske forventninger

Man har gjerne store forventninger til sin første bolig, og gjengangere er at man ønsker minst ett soverom, balkong, høyt under taket, rosett og stukkatur, og generelt høy standard og god beliggenhet. Som førstegangskjøper har man gjerne begrenset egenkapital og lån, og da må man justere forventningene sine.

Vil du bo midt i sentrum i de store byene, må du kanskje fire på standard, finne en leilighet i første etasje eller velge et mindre populært sentrumsområde.

Er du villig til å flytte 20 minutter ut av sentrum vil du straks kunne få mer for pengene. Mange fine områder med god kollektivforbindelse ligger i kort avstand til de store byene, og her kan du få betydelig bedre standard, et soverom ekstra eller kanskje flott utsikt i tillegg.

6) Unngå å kuppe budrunden

Som førstegangskjøper kan det være ekstra vanskelig å vinne en budrunde, både fordi man mangler erfaring, men også fordi man kanskje har mindre å rutte med enn boligeiere og utleiere.

Til syvende og sist vil den som er villig og har mulighet til å betale mest for boligen vinne budrunden. Det er imidlertid ulike strategier en kan følge på budrunden som i varierende grad kan være smarte eller dumme.

Sett et maksbeløp

Det første du bør gjøre er å bestemme deg for hvor langt du er villig til å strekke deg økonomisk, og hva er det absolutt høyeste beløpet du vil betale for boligen.

Når man først sitter i en opphetet budrunde kan man lett la følelsene ta overhånd, og det er flere psykologiske mekanismer som gjør at vi kan fatte dårlige beslutninger i en slik situasjon. Har du på forhånd bestemt deg for hva som er ditt høyeste bud, kan du unngå å bli revet med og i verste fall betale mer enn boligen er verdt.

Få oversikt over markedet

Sjekk om det ligger tilsvarende boliger ute i samme område, eller spør megler om hvilke andre boliger som har blitt solgt her de siste månedene. Du kan alltid kontakte den megleren som har solgt en bolig og spørre om hva boligen gikk for.

På Finn.no kan du sjekke prisstatistikk i området du kjøper bolig. Fra boligannonsen er det lenke direkte til statistikken. Denne går helt ned på bydelsnivå, og er en god indikator på hva boligen er verdt. Husk at det kan være store variasjoner grunnet ulik standard, støy, beliggenhet, etasje og annet. Dersom du synes boligen er lavt priset i forhold til gjennomsnittsprisen i området, kan du spørre megler hva som er grunnen til den lave prisantydningen.

Hold roen i budrunden

En strategi som har vist seg å fungere mot sin hensikt er å «kuppe» budrunden ved å legge inn et «sjokkbud» tidlig i budrunden som er langt over forrige bud eller prisantydningen. Hensikten med et slikt bud kan være å skremme vekk andre budgivere, men erfaringen tilsier at det vel så ofte kan skape en forventning om at boligen er så attraktiv at det faktisk kan tiltrekke seg flere budgivere som kanskje i utgangspunktet ikke var interessert i boligen.

Les også: Slik vinner du budrunden

Det er ikke sikkert det blir noen budrunde, og dersom du er eneste budgiver, har du kanskje muligheten til å kjøpe boligen under prisantydning. Dette vil forsterkes dersom boligen har ligget ute en stund uten å bli solgt. Selger kan være i ulike situasjoner, men jo mer hastverk boligselgeren har med å få solgt, jo bedre vil det være for deg som boligkjøper.

Husk at budene du gir alltid er bindende. Med andre ord risikerer du å havne i en alvorlig knipe dersom du gir et vinnerbud som er høyere enn det du har finansiering for.

Les også: Dette skjer med boligen etter et samlivsbrudd

7) Kan du angre på boligkjøpet?

Så sitter du der, og du har kjøpt deg din første bolig. Plutselig kommer den gnagende følelsen av at du har gjort et bomkjøp snikende. Mens et par sko kommer med en angrefrist, er det ikke like lett å angre på boligkjøpet.

Les også: Kan du angre på et boligkjøp?

I utgangspunktet har du ingen andre muligheter enn å prøve å selge boligen, men dersom du finner feil og mangler kan avhendingsloven komme inn som en hjelper. Om du finner feil eller mangler som det er stor sjanse for at selgeren burde visst om på tidspunktet boligen ble solgt, men som ikke ble opplyst om, kan du kreve avslag på prisen eller i verste fall kreve kjøpet hevet.

Les også: Alt du trenger å vite om undersøkelsesplikten

8) Dette følger med boligen

Kjøper du bolig for første gang er det ikke så greit å vite hva som følger med og hva du må regne med å kjøpe på nytt selv. Hovedregelen er at alt som sitter mer eller mindre fast i boligen ved salgstidspunktet følger med. Veggmontert TV og projektorer er blant unntakene, som utelukkende regnes som selgers løsøre. Fastmonterte lyskilder som for eksempel lysekroner er i utgangspunkt noe som følger med boligen, men det er noe selger kan spesifisere ikke følger med boligen om vedkommende vil ta det med seg til sitt nye hjem. I så fall må det spesifiseres klart og tydelig i salgsprospektet.

Les også: Dette inventaret følger med ved boligsalg