Alt du trenger å vite om fellesgjeld

I boligannonser dukker ofte begrepet «fellesgjeld» opp. Men hva innebærer det egentlig at en bolig har fellesgjeld?

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 23.08.2023

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er lån borettslaget har tatt opp, gjerne i forbindelse med vedlikehold eller bygging, som fordeles på hver andel i borettslaget, sameiet eller boligselskapet.

I praksis fungerer fellesgjeld som de fleste andre lån, hvor hver andel har sin totale sum med gjeld som tilbakebetales med et fast månedlig beløp. Avdrag og renter på fellesgjelden er vanligvis bakt inn i de månedlige felleskostnadene.

Les også: Alt du trenger å vite om felleskostnader

Kjøpe bolig med fellesgjeld

Fellesgjeld skal ikke inkluderes i budet når du byr på en leilighet. Dette kommer av at du ikke betaler fellesgjelden i det du kjøper leiligheten, men tar i stedet over nedbetalingen av den andelen fellesgjeld som hører til boligen.

Fellesgjeld inkluderes likevel i totalprisen. Når du søker om boliglån er det derfor viktig å ta med fellesgjeld i beregningen, da du trenger 15 prosent av boligens pris i egenkapital for å få boliglån.

Generelt krever boliger med fellesgjeld ekstra nøye undersøkelser. Ved å sjekke renten på fellesgjelden, kan du få et bilde av hvordan banken har vurdert økonomien i borettslaget.

Lav rente indikerer at banken vurderer at det er lav økonomisk risiko å låne penger til borettslaget. Er renten derimot høy, vil det nok være lurt å høre med for eksempel styreleder om hva som skyldes det høye rentenivået. Bruk gjerne din egen boliglånsrente som et utgangspunkt for å vurdere om renten er høy eller ikke.

Avdragsfrie perioder på fellesgjelden er også noe du bør være oppmerksom på, dersom felleskostnadene regnes ut fra denne perioden. Felleskostnadene kan nemlig øke betraktelig etter at den avdragsfrie perioden er over.

Les også: Burde du eie eller leie?

Hvordan sjekke fellesgjeld?

Du finner ut hvor stor andel fellesgjeld som hører til boligen ved å se i prospektet.

Du kan også sjekke fellesgjelden ved å se over regnskapet og årsberetningen til borettslaget. Det vil likevel være det sikreste kortet å høre med forretningsfører, da det kan ha skjedd endringer i belåningsgraden.

Bør man betale ned fellesgjelden?

I dag blir det stadig vanligere at borettslag med fellesgjeld har en ordning hvor man kan betale ned på fellesgjeld gjennom en såkalt IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld).

En IN-ordning gir deg først og fremst større frihet. Har du mye sparepenger liggende som du ikke har tenkt å bruke på noe annet, kan en IN-ordning være en god løsning. På den måten kan du få redusert de månedlige felleskostnadene.

Selv om en gjeldfri tilværelse er å foretrekke, er ikke fellesgjeld den verste gjelden man kan ha. Som oftest er det gjeld med svært lav rente, ettersom store borettslag har langt bedre forhandlingskort på hånden enn det vi har som enkeltpersoner når vi søker om ett enkelt boliglån.

Ulemper med IN-ordning

IN-ordningen kan være ekstra risikofylt dersom borettslaget har høy fellesgjeld. Derfor vil det lønne seg å undersøke økonomien til borettslaget og sjekke at borettslaget er med i et sikringsfond, før du benytter deg av IN-ordningen.

Har du først valgt å benytte deg av IN-ordningen, kan du heller ikke angre på dette senere. Fellesgjeld har vanligvis gode betingelser, så dersom du finner ut at det er noe annet du heller burde brukt sparepengene på, får du ikke gjort om på dette. Det kan resultere i at du uansett blir nødt til å ta opp et privat lån som kan ha dårligere betingelser.

Les også: Omkostninger ved kjøp av bolig

Hva er sikringsfond?

Sikringsfond er et fond som garanterer for innskudd i norske banker. Om fellesgjelden i et borettslag misligholdes, risikerer borettslaget å gå konkurs hvis de ikke er med i et sikringsfond.

Skal du kjøpe leilighet bør du derfor forsikre deg om at borettslaget er med i en slik sikkerhetsordning. Da vil du ikke bli holdt ansvarlig dersom en nabo ikke betaler sin del av fellesgjelden.

I Norge er det et godt tegn dersom borettslaget for eksempel er med i Borettslagenes Sikringsfond.

Skal du selge bolig? Få tilbud fra lokale meglere