Hva er fellesgjeld? Alt du bør vite om fellesgjeld og IN-ordning

Hva er fellesgjeld?

Fellesgjeld er lån som borettslaget, sameiet eller boligselskapet har tatt opp, gjerne i forbindelse med vedlikehold eller bygging. Gjelden fordeles mellom boligene eller andelene.

Hver bolig eller andel har sin del av den samlede gjelden. Avdrag og renter på fellesgjelden er vanligvis bakt inn i de månedlige felleskostnadene.

Fellesgjeld og felleskostnader er derfor ikke det samme. Fellesgjelden er selve gjelden, mens felleskostnadene også kan dekke andre utgifter til drift og vedlikehold.

Les også: Alt du trenger å vite om felleskostnader

Kjøpe bolig med fellesgjeld

Når du byr på en borettslagsbolig, inngår ikke fellesgjelden i selve budbeløpet. Dette kommer av at du ikke betaler fellesgjelden i det du kjøper leiligheten, men tar i stedet over nedbetalingen av den andelen fellesgjeld som hører til boligen.

Fellesgjeld inkluderes likevel i totalprisen. Når du søker om boliglån, er det derfor viktig å ta med fellesgjeld i beregningen. Hovedregelen er at boliglån ikke kan overstige 90 prosent av boligens verdi, noe som i utgangspunktet betyr at du må ha minst 10 prosent egenkapital.

Fellesgjeld i borettslag og boligsameier skal også regnes med når banken beregner belåningsgraden.

Finansieringsbevis og fellesgjeld

Banken tar hensyn til fellesgjelden når den vurderer hvor mye du kan kjøpe bolig for. Det er derfor viktig at fellesgjelden er med når du vurderer kjøpsrammen din.

Generelt krever boliger med fellesgjeld ekstra nøye undersøkelser. Se blant annet på renten, hvor mye fellesgjeld som gjenstår, nedbetalingstiden og om lånet har en avdragsfri periode. Disse forholdene kan påvirke hvor høye felleskostnadene blir fremover.

Avdragsfrie perioder på fellesgjelden er også noe du bør være oppmerksom på, dersom felleskostnadene regnes ut fra denne perioden. Felleskostnadene kan nemlig øke når borettslaget begynner å betale avdrag på lånet etter at den avdragsfrie perioden er over.

Les også: Burde du eie eller leie?

Hvordan sjekke fellesgjeld?

Du finner ut hvor stor andel fellesgjeld som hører til boligen ved å se i prospektet/salgsoppgaven.

Du kan også sjekke fellesgjelden ved å se over regnskapet og årsberetningen til borettslaget. Her kan du finne nyttig informasjon om borettslagets økonomi. Har du spørsmål eller trenger oppdaterte opplysninger om fellesgjelden, kan du kontakte megleren eller forretningsføreren.

Hva er IN-ordning?

IN-ordning står for individuell nedbetaling av fellesgjeld. Dersom borettslaget har en slik ordning, kan du som andelseier betale ned hele eller deler av din andel av fellesgjelden raskere enn den ordinære nedbetalingsplanen.

Hvor mye du kan betale inn og når innbetalingen kan gjøres, avhenger av vilkårene for den enkelte IN-ordningen. Kontakt forretningsføreren for å få informasjon om hvilke regler som gjelder i borettslaget.

Når du betaler ned på fellesgjelden, reduseres den delen av felleskostnadene som går til renter og avdrag på din andel av felleslånet. Du må fortsatt betale din del av borettslagets øvrige felleskostnader.

Bør man betale ned fellesgjelden?

Det finnes ikke ett svar som passer alle. Om det lønner seg å betale ned fellesgjelden, avhenger blant annet av renten og vilkårene på felleslånet.

En IN-ordning gir deg først og fremst større frihet. Har du mye sparepenger liggende som du ikke har tenkt å bruke på noe annet, kan en IN-ordning redusere den delen av felleskostnadene som går til renter og avdrag på fellesgjelden.

Det er likevel ikke alltid mest lønnsomt å betale ned fellesgjelden. Sammenlign renten og vilkårene på felleslånet med alternativene dine før du bestemmer deg.

Ulemper med IN-ordning

Når du betaler ned fellesgjeld gjennom en IN-ordning, øker du egenkapitalen du har bundet i boligen. Husbanken peker på at dette også kan øke beløpet du risikerer å tape dersom borettslaget skulle gå konkurs. Du er dessuten fortsatt medansvarlig for borettslagets øvrige gjeld og manglende innbetalinger fra andre andelseiere.

Har du først valgt å benytte deg av IN-ordningen, kan du normalt ikke hente pengene tilbake fra borettslaget senere. Fellesgjeld kan ha gode lånebetingelser, så dersom du finner ut at det er noe annet du heller burde brukt sparepengene på, kan du ende opp med å måtte ta opp et privat lån med andre eller dårligere betingelser.

Les også: Omkostninger ved kjøp av bolig.

Hva er en sikringsordning for borettslag?

En sikringsordning for borettslag skal beskytte borettslaget mot tap dersom en andelseier ikke betaler felleskostnadene sine. Dersom tapet ikke blir dekket ved innkreving eller salg av boligen, kan en slik ordning dekke hele eller deler av tapet etter vilkårene som gjelder.

Dette reduserer risikoen for at manglende betaling fra enkelte andelseiere får økonomiske konsekvenser for resten av borettslaget. Sikringsordninger for borettslag må ikke forveksles med Bankenes sikringsfond, som gjelder sikring av bankinnskudd.

Når du vurderer en borettslagsbolig, kan du derfor undersøke om borettslaget er tilknyttet en sikringsordning. Et eksempel er Borettslagenes Sikringsordning.

Skal du selge bolig med fellesgjeld?

En erfaren eiendomsmegler kan hjelpe deg med å presentere fellesgjeld og andre viktige opplysninger tydelig for potensielle kjøpere.

På Eiendomsmegler.no kan du få tilbud fra opptil fem eiendomsmeglere i ditt område. Det er gratis og uforpliktende.