Guide til eierformer: Dette betyr «selveier» og «andelsleilighet»

Selveierbolig sier i utgangspunktet ikke noe om hva slag boligtype det er, og det betyr derfor at dette kan være leiligheter i hus, rekkehus, blokk, tomannsbolig eller enebolig.

Selveierbolig innebærer at man har full eierrett, og det betyr at man kan selge, kjøpe, belåne eller leie ut boligen slik man selv ønsker det. Tomten boligen står på kan være festet (les mer lengre ned i artikkelen), og da betaler man gjerne en årlig festeavgift, selv om man eier selve boligen. I hovedsak deles selveide boliger inn i to kategorier: Eneboliger/rekkehus og eierseksjonssameie

Kjøper du en selveierenebolig slik at du kan bestemme det meste selv, kan det være lurt å sjekke om det er noen vedtatte regler gjennom velforeninger eller lignende som kan sette begrensninger. Dette vil ofte gjelde utleie av boligen.

Vil du lese mer om selveierbolig? Les vår artikkel om selveie og eierseksjon

Kjøp av andelsboligbolig skjer indirekte gjennom et borettslag. Du kjøper bruksretten til å bo i en gitt andel. Borettslaget kan enten være privat eller tilknyttet et boligbyggelag. Borettslagsboliger kan være alt fra leiligheter og rekkehus til enmannsboliger og tomannsboliger. Kjøper du en andel i et borettslag forplikter du deg til å følge borettslagets husordensregler og vedtekter.

Salgssummen går til selger, og den som kjøper overtar fellesgjelden og andre forpliktelser som følger med andelen. Totalprisen på boligen består derfor både av kjøpesummen og boligens andel av fellesgjeld. Du betaler ikke dokumentavgift ved kjøp av andelsleiligheter.

Vil du lese mer om hvordan andelsleiligheter fungerer? Les vår artikkel om andelsleilighet i borettslag

Eierformen i boligaksjeselskap ligner den i borettslag. Forskjellen ligger i at du i stedet for å kjøpe en andel i borettslaget kjøper en aksje i et boligaksjeselskap med tilknyttet bruksrett til en bestemt bolig. Ved kjøp av en slik aksje blir du medeier i selskapet, og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. I utgangspunktet har du full råderett over boligen din, men det kan være begrensinger tilknyttet bruksretten som følger av aksjeloven eller selskapets vedtekter.

Eierskapet vil bli registrert i aksjeboken hvor det også føres panteheftelser. Kjøpet av aksjen vil ikke tinglyses , og derfor er det helle ingen dokumentavgifter knyttet til kjøpet.

Vil du lese mer om hvordan askjeleiligheter fungerer? Les vår artikkel om aksjeleilighet i borettslag

Dette er ikke en form for eierskap, men snarere at du gir eieren et lån mot å få en leiekontrakt. Som regel finnes det en tinglyst obligasjon som sikkerhet for lånet, altså får du en obligasjon i boligen som sikkerhet. Så lenge lånet løper varer leieretten i minimum fem år.

I dagens boligmarkedet finnes det en del obligasjonsleiligheter, men etter år 2000 er det ikke lengre adgang til å opprette slike. Obligasjonsboliger selges ofte for mer enn innskuddet, og mange taper derfor penger når kontrakten går ut, lånet innfris eller eiendommen seksjoneres. Når lånet (obligasjonen) er nedbetalt, går leieforholdet over til et vanlig leieforhold

Som eier av obligasjonsbolig har du rett til å overdra boligen til andre så fremt eier godkjenner dette. Du står også fritt til å framleie boligen i inntil to år uten samtykke fra eier. Generelt rådes man til å være forsiktig med å kjøpe obligasjonsboliger.

Vil du lese mer om hvordan obligasjonsboliger fungerer? Les vår artikkel om hvorfor du bør styre unna obligasjonsleiligheter.

Et siste aktuelt tema å belyse er festetomter. Å feste en tomt vil si å leie tomten av grunneier (bortfester) mot et årlig leiebeløp. Denne leien reguleres av tomtefesteloven og det skrives en tinglyst kontrakt med bortfester som sikrer leietakers rettigheter. Bortfester kan regulere festeavgiften (leiesummen) etter gjeldende regler. Hvis du ønsker å innløse festetomten har du i utgangspunktet to valg. Det første alternativet er å bli enig med grunneier om en sum du kan være villig til å betale for å kjøpe tomten du leier. Det andre alternativet er å kreve innløsning. Det siste alternativet vil som regel være rimeligere enn markedspris hvis du gjør det på riktig måte.

Hvis du skal kreve innløsning kreves det at du har festet tomten i 30 år. Hvis dette er tilfellet har du muligheten til å innløse tomten hvert andre år fra og med 30 år etter at kontrakten ble inngått. For hytter gjelder intervaller på 10 år, altså innløsningrett 30 år etter inngått avtale, 40 år etter inngått avtale osv. Hvis festekontrakten løper ut et fastsatt tidspunkt har du innløsningret ved kontraktens utløp.

For å kreve innløsning må det sendes et skriftlig krav til grunneier (bortfester) senest ett år før innløsningstidspunktet. Når du har sendt inn kravet er det opp til grunneier å komme med et tilbud på innløsning. Tilbudet er lovregulert og skal være enten 25 ganger oppregulert festeavgift, eller 40 % av tomtens markedsverdi, fratrukket den verdi du selv har bidratt til.