Leilighet - kan ha ulike eierformer

Guide til eierformer: Borettslag, eierseksjon mm.

Når du skal kjøpe bolig kan det være greit å ha en oversikt over de vanligste eierformene for boliger og hva disse innebærer, slik at du kan velge den eierformen som passer best for dine behov.

Dette er de vanligste eierformene, og noen av dem har flere ulike navn:

  • Selveier/eierseksjon/selveierleilighet/eierleilighet
  • Borettslag/andelsleilighet
  • Aksjebolig
  • Ideell andel/sameie
  • Obligasjonsbolig

Selveier og eierseksjon

Selveierbolig sier i utgangspunktet ikke noe om hva slag boligtype det er, og det betyr derfor at dette kan være leiligheter i hus, rekkehus, blokk, tomannsbolig eller enebolig.

Selveierbolig innebærer at man har full eierrett, og det betyr at man kan selge, kjøpe, belåne eller leie ut boligen slik man selv ønsker det. Tomten boligen står på kan være festet (les mer lengre ned i artikkelen), og da betaler man gjerne en årlig festeavgift, selv om man eier selve boligen. I hovedsak deles selveide boliger inn i to kategorier:

- Eneboliger og rekkehus

- Eierseksjonssameie

Kjøper du en selveierenebolig slik at du kan bestemme det meste selv, kan det være lurt å sjekke om det er noen vedtatte regler gjennom velforeninger eller lignende som kan sette begrensninger. Dette vil ofte gjelde utleie av boligen.

Enebolig Norge- Illustrasjonsbilde
Hus eies vanligvis som selveier.

Noen fakta - selveier

Tinglysning og dokumentavgift

Selger du en selveid bolig skjer dette direkte ved bruk av skjøtet. Selveide boliger er registrert som en egen enhet med gårdnummer og bruksnummer og vil tinglyses ved overdragelse.

Dette vil registerets i grunnboken, som er et register over tinglyste rettigheter og heftelser i fast eiendom og andeler i borettslag. I grunnboken står det også hvem som eier boligen, og følger det med lån på boligen eller om det tas opp lån med sikkerhet i boligen vil dette også bli registrert her.

Ved kjøp av selveierboliger må man betale dokumentavgift til staten. Avgiften er på 2.5% av boligens markedsverdi, og det er kjøper som må betale denne. Avgiften bør ikke glemmes i en heftig budrunde, da summen stiger i takt med prisen på boligen.

Eierseksjoner kalles gjerne også for selveierleiligheter eller eierleiligheter. De kan være del av et større sameie med mange eierseksjoner, og som medeier i seksjonen må du betale din del av fellesutgiftene, og dette skiller dem i hovedsak fra selveiereneboliger.

Før du kjøper en eierseksjonsleilighet, bør du finne ut hvor høye fellesutgiftene er og hva de dekker. Be gjerne om vedtektene for eierseksjonssameiet, forrige årsrapport med oversikt over regnskap og budsjett for nåværende år, og gjerne også om møteprotokoll fra siste årsmøte i sameie. Da kan du orientere deg om sameiets økonomiske situasjon, og om det er andre regler for eksepmel angående utleie du bør vite om.

Fellesutgiftene fordeles etter hvor stor arealmessig eiendom du har i sameiet, og utgiftene dekker ulike områder som renovasjon, vedlikeholdsarbeid , snømåking og lignende. Utover dette har eierleiligheter flest likhetstrekk med selveierenebolig og de kan fritt kjøpes, selges og belånes som en enebolig.

Ideell andel/sameie

En tomannsbolig kan bestå av to eller flere ideelle parter (andeler) som gjerne uttrykkes i en brøk. Eiendommen eies sammen, og bruksretten er avtalt mellom eierne av hver del, men vanligvis er det eiendomsretten som er delt, og ikke bruksretten. Boligen har kun ett nummer, og ved salg av en andel, vil den nye eieren sameier med den som fortsatt eier der.

Borettslag/andelsleilighet

Kjøp av andelsboligbolig skjer indirekte gjennom et borettslag. Du kjøper bruksretten til å bo i en gitt andel. Borettslaget kan enten være privat eller tilknyttet et boligbyggelag. Borettslagsboliger kan være alt fra leiligheter og rekkehus til enmannsboliger og tomannsboliger. Kjøper du en andel i et borettslag forplikter du deg til å følge borettslagets husordensregler og vedtekter.

Salgssummen går til selger, og den som kjøper overtar fellesgjelden og andre forpliktelser som følger med andelen. Totalprisen på boligen består derfor både av kjøpesummen og boligens andel av fellesgjeld. Du betaler ikke dokumentavgift ved kjøp av andelsleiligheter.

Begrenset adgang til utleie

Borettslag har som hovedregel at eieren av andelen også skal bo der, derfor er det begrenset adgang til utleie.

Reglene for dette har riktignok blitt myket opp noe og det er vanlig at man kan leie ut i inntil 3 år dersom man har bodd i andelsleiligheten i ett av de siste to årene. Skal man være midlertidig borte på grunn av tungtveiende årsaker som f.eks. jobb eller studier i en annen by vil man også normalt kunne leie ut lengre

Eventuell utleie vil kreve godkjennelse av styret i borettslaget. Er du i tvil, sett deg inn i retningslinjene og forhør deg med styreleder om gjeldende praksis.

Selveierleilighet Norge- Illustrasjonsbilde
Leiligheter kan ha mange ulike eierformer.

Noen fakta - andelsleilighet

Felleskostnader

Felleskostnadene for andelen som betales månedlig bestemmes derfor av hvor stor leiligheten er, hvor mye lån borettslaget har og hvor mange tjeneste som er inkludert. Vanlige tjenester er blant andre kommunale avgifter, varmtvann, trappevask, vaktmester, fyring, forsikring, honorar til regnskapsfører og styre.

Før du kjøper en andelsbolig bør du lese gjennom årsberetningen og sjekke regnskap og budsjett for foregående og inneværende år. Dette kan gi en god oversikt over borettslagets økonomiske situasjon og struktur.

IN-Ordning

Størrelsen på fellesgjelden avgjøres av hvor mye lån borettslaget har. Noen borettslag tilbyr individuell nedbetalingsplan, såkalt IN-ordning. For en andelseier innebærer dette at du kan velge å nedbetale deler av eller hele fellesgjelden for din andel. En nedbetaling vil føre til at felleskostnadene dine reduseres tilsvarende. Du kan lese mer om IN- ordninger og borettslag med høy fellesgjeld her

Borettslaget eier eiendommer og tomten, og har ansvar for vedlikehold av eiendommen. Styre i borettslaget administrerer og forvalter midlene. Ettersom borettslaget ikke direkte eier boligene, er heller ikke andelseierne direkte ansvarlige overfor borettslagets kreditorer. Kreditorene behandler borettslaget som et selskap med begrenset ansvar.

Forkjøpsrett

Dersom du er medlem av et boligbyggelag kan dette gi deg forkjøpsrett på andelsboliger i borettslag. Det innebærer at du ikke er med i budrunden, men når budrunden har en vinner, får du med forkjøpsrett mulighet til å kjøpe leiligheten til den summen vinneren bød, og på den måten kjøpe leiligheten foran den som vant budrunden. Forkjøpsrett går gjerne på ansiennitet, altså hvor lenge du har vært medlem i boligbyggelaget.

Aksjeleilighet

Eierformen i boligaksjeselskap ligner den i borettslag. Forskjellen ligger i at du i stedet for å kjøpe en andel i borettslaget kjøper en aksje i et boligaksjeselskap med tilknyttet bruksrett til en bestemt bolig. Ved kjøp av en slik aksje blir du medeier i selskapet, og får medbestemmelsesrett sammen med de andre aksjonærene. I utgangspunktet har du full råderett over boligen din, men det kan være begrensinger tilknyttet bruksretten som følger av aksjeloven eller selskapets vedtekter.

Eierskapet vil bli registrert i aksjeboken hvor det også føres panteheftelser. Kjøpet av aksjen vil ikke tinglyses , og derfor er det helle ingen dokumentavgifter knyttet til kjøpet.

Som i et borettslag bør du sjekke årsregnskap og referater for å få en oversikt over den økonomiske situasjonen, og du vil også måtte betale månedlige fellesutgifter. På lik linje med et borettslag har et aksjeselskap begrenset ansvar overfor sine kreditorer.

Siden 1960 er det ikke tillatt å opprette nye boligaksjeselskap, og i dag reguleres disse både av aksjeselskapsloven og borettslagsloven.

Obligasjonsleilighet

Dette er ikke en form for eierskap, men snarere at du gir eieren et lån mot å få en leiekontrakt. Som regel finnes det en tinglyst obligasjon som sikkerhet for lånet, altså får du en obligasjon i boligen som sikkerhet. Så lenge lånet løper varer leieretten i minimum fem år.

I dagens boligmarkedet finnes det en del obligasjonsleiligheter, men etter år 2000 er det ikke lengre adgang til å opprette slike. Obligasjonsboliger selges ofte for mer enn innskuddet, og mange taper derfor penger når kontrakten går ut, lånet innfris eller eiendommen seksjoneres. Når lånet (obligasjonen) er nedbetalt, går leieforholdet over til et vanlig leieforhold

Som eier av obligasjonsbolig har du rett til å overdra boligen til andre så fremt eier godkjenner dette. Du står også fritt til å framleie boligen i inntil to år uten samtykke fra eier. Generelt rådes man til å være forsiktig med å kjøpe obligasjonsboliger.

Festetomt

Et siste aktuelt tema å belyse er festetomter. Å feste en tomt vil si å leie tomten av grunneier (bortfester) mot et årlig leiebeløp. Denne leien reguleres av tomtefesteloven og det skrives en tinglyst kontrakt med bortfester som sikrer leietakers rettigheter. Bortfester kan regulere festeavgiften (leiesummen) etter gjeldende regler. Hvis du ønsker å innløse festetomten har du i utgangspunktet to valg. Det første alternativet er å bli enig med grunneier om en sum du kan være villig til å betale for å kjøpe tomten du leier. Det andre alternativet er å kreve innløsning. Det siste alternativet vil som regel være rimeligere enn markedspris hvis du gjør det på riktig måte.

Hvis du skal kreve innløsning kreves det at du har festet tomten i 30 år. Hvis dette er tilfellet har du muligheten til å innløse tomten hvert andre år fra og med 30 år etter at kontrakten ble inngått. For hytter gjelder intervaller på 10 år, altså innløsningrett 30 år etter inngått avtale, 40 år etter inngått avtale osv. Hvis festekontrakten løper ut et fastsatt tidspunkt har du innløsningret ved kontraktens utløp.

For å kreve innløsning må det sendes et skriftlig krav til grunneier (bortfester) senest ett år før innløsningstidspunktet. Når du har sendt inn kravet er det opp til grunneier å komme med et tilbud på innløsning. Tilbudet er lovregulert og skal være enten 25 ganger oppregulert festeavgift, eller 40 % av tomtens markedsverdi, fratrukket den verdi du selv har bidratt til.

Fyll ut skjemaet og få uforpliktende tilbud fra flere eiendomsmeglere nær deg

* Kryss av for minst ett av alternativene.
* Navn er nødvendig. * Navn må inneholde minst 2 bokstaver.
* E-post er nødvendig. * E-post er ikke skrevet riktig. * E-postadressen eksisterer ikke.
* Telefonnummer er nødvendig. * Telefonnummeret må bestå av 8 siffer. * Telefonnummeret må bestå av siffer.
* Adresse er nødvendig.

{{poststed}}

* Postnummer er nødvendig. * Postnummeret må bestå av 4 siffer. * Postnummeret må være gyldig.