Aksjeleilighet i borettslag

Selv om det å eie en leilighet i et boligaksjeselskap er ganske likt som å eie en andelsleilighet, er det likevel noen ting du bør være obs på.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 17. juli 2023

Hva er en aksjeleilighet?

En aksjeleilighet er en eierform hvor du kjøper en eller flere aksjer i et boligaksjeselskap, noe som gir deg rett til å bo i en av leilighetene i borettslaget. Det som skiller en aksjeleilighet fra en selveierleilighet er at du ikke eier selve bygningsmassen – noe som man gjør med en selveierleilighet.

Les også: Hva er en selveierleilighet?

Når du eier aksjer i selskapet, får du medbestemmelsesrett på den årlige generalforsamlingen, noe som gir deg muligheten til å påvirke beslutninger som tas. Dette skiller seg minimalt fra andelsleiligheter, hvor den samme medbestemmelsesretten er gjeldende.

Ikke lenger lovlig

Boligaksjeselskaper ble opprettet i mellomkrigstiden, og var på sett og vis forgjengeren til borettslagene vi kjenner i dag. I 2005 ble det slutt for aksjeleilighetene for godt, da det ble ulovlig å starte flere boligaksjeselskap. I stedet blir de fleste nye borettslagsleiligheter i dag solgt som andelsleiligheter, som etter alle praktiske formål er det samme, bare med den forskjellen at man ikke kjøper aksjer, men en andel i borettslaget som gir borett.

Regelendringen har imidlertid ikke tilbakevirkende kraft på de boligaksjeselskapene som allerede eksisterer, noe som har medført at det fortsatt er en rekke aksjeleiligheter på markedet i Norge. Det er med andre ord ikke ulovlig å bo i en aksjeleilighet, men det er ikke lenger mulig å starte et boligaksjeselskap i dag.

Les også: Hva er en andelsleilighet?

Årsaken til at boligaksjeselskap ble avviklet var ikke mer komplisert enn at aksjeloven i utgangspunktet ikke er kompatibel med boligkjøp. Blant annet er det i dag kjøpsloven som regulerer slike boligkjøp, i stedet for avhendingsloven, som regulerer alle andre boligkjøp. I de tilfellene der kjøpsloven kommer til kort, bruker man imidlertid avhendingsloven for å «fylle inn», ettersom den er langt mer rettet mot kjøp og salg og av bolig enn kjøpsloven.

Les også: Hva følger med boligen ved salg?

Ulempene og risikoen ved kjøp av aksjeleilighet

I praksis er aksjeleiligheter og andelsleiligheter veldig like, og driften av et boligaksjeselskap reguleres også av borettslagsloven. Selv om mange er skeptiske til aksjeleiligheter, mener ekspertene at det er lite som skiller denne eierformen fra andre.

Norsk Eiendomsmeglerforbund anbefaler at du er ekstra nøye med å sjekke dette:

Hva med skattemeldingen?

En av forskjellene er at det ikke skjer noen automatisk rapportering til skattemyndighetene ved kjøp og salg av en aksjeleilighet, noe som gjør at du må sjekke skattemeldingen for å føre boligen din inn eller ut av den.

Økonomi og vedlikeholdsfond

I tillegg bør du sjekke boligaksjeselskapets drift og økonomi. Skal det skiftes vinduer i nær framtid? Har selskapet opprettet et vedlikeholdsfond for å dekke vedlikeholdskostnader, eller må man ta opp mer gjeld for dette og dermed øke husleien for beboerne?

Les mer: Alt om fellesgjeld

Forkjøpsrett

Videre finnes det som regel ikke forkjøpsrett, men det kan være verdt å ta en sjekk, ettersom noen selskap har vedtektsfestet forkjøpsrett på lik linje med vanlige borettslag. Forkjøpsrett innebærer at du risikerer å måtte vente på den endelige bekreftelsen på om du faktisk får leiligheten, selv om du har vunnet den ordinære budrunden. Beboere i borettslaget kan nemlig, dersom det er forkjøpsrett der, kjøpe leiligheten til samme pris som du vant budrunden med innenfor en gitt tidsperiode (vanligvis én uke) etter at budrunden er avsluttet.

Fellesutgifter

Som med både borettslag og sameier bør du sjekke hva som er inkludert i fellesutgiftene. Er bredbånd, trappevask og kommunale avgifter bakt inn i denne, eller kommer det på toppen av fellesutgiftene?

Les mer: Alt om fellesgjeld

Binding mellom aksje og leilighet

Det er også veldig viktig å dobbeltsjekke at det finnes en vedtektsfestet binding mellom aksje du skal kjøpe, og leiligheten du får borett til. Finnes det ikke en klar binding, er det ikke snakk om en ekte aksjeleilighet. Da bør du droppe leiligheten, eller hente inn råd fra en ekspert før du velger å kjøpe.

Mulighet for utleie av aksjeleiligheten

Hva utleie angår, er det i likhet med andelsleiligheter langt mer begrenset handlingsrom enn i en selveierleilighet. Fremleie er i en begrenset tidsperiode, for eksempel opp til to år, er stort sett det eneste som er mulig. Dermed er det lite å hente på å kjøpe aksjeleiligheter som et investeringsobjekt for utleie.

De strenge reguleringene på borettslagsleiligheter når det kommer til korttidsutleie ble imidlertid myknet opp i 2020. Nå er det mulig for folk som bor i borettslag å leie ut leiligheten i inntil 30 dager i løpet av et år. Det betyr at du med hånden på loven kan leie ut borettslagsleiligheten din på Airbnb når du drar på ferie.

Du slipper dokumentavgift

En av fordelene med en aksjeleilighet er at du, på samme måte som med andelsleiligheter, er fritatt fra dokumentavgiften. Det betyr at du slipper å betale 2,5 prosent av kjøpesummen i avgift, men i stedet betaler et mindre gebyr til forretningsføreren til boligaksjeselskapet for endring i aksjeeierboken til selskapet.

Skal du selge aksjeleilighet?

Å selge aksjeleilighet skiller seg ikke fra å selge en selveier- eller andelsleilighet. De samme prinsippene gjelder her som med alle boligsalg: Finn en megler som kjenner området godt og som du oppnår en god relasjon med.

Den beste måten å finne den perfekte megleren for akkurat din bolig er å sammenligne tilbud fra flere meglere. Ved å fylle ut skjemaet på denne siden blir du kontaktet av flere meglere som konkurrerer om å få deg som kunde.

Fyll ut skjemaet og få tilbud