Aksjeleilighet i borettslag

Kjøper du en aksjeleilighet får du en aksje i et boligaksjeselskap, og borett over en av leilighetene i borettslaget. Det er ikke lenger lov å starte boligaksjeselskap, men det finnes fortsatt noen aksjeleiligheter på markedet.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 6. januar 2020

Hva er en aksjeleilighet?

En aksjeleilighet er en eierform hvor du kjøper en eller flere aksjer i et boligaksjeselskap, og får borett for en avgrenset del av borettslaget. Du eier ikke selve bygningsmassen, slik en selveier gjør. Det fungerer ganske likt som en andelsleilighet, men forskjellen er at du eier en aksje i et boligaksjeselskap framfor en andel i et borettslag.

Les også: Hva er en selveierleilighet?

Ved å eie aksjer i selskapet får du medbestemmelsesrett på den årlige generalforsamlingen, og dermed får du muligheten til å påvirke beslutninger som tas. Dette skiller seg minimalt fra andelsleiligheter, hvor den samme medbestemmelsesretten er gjeldende.

Ikke lenger lovlig

Boligaksjeselskaper ble i hovedsak opprettet i mellomkrigstiden, og var på sett og vis forgjengeren til borettslagene vi kjenner i dag. I 2005 ble det slutt for aksjeleilighetene for godt, da det ble ulovlig å starte flere boligaksjeselskap.

Regelendringen hadde imidlertid ikke tilbakevirkende kraft på de boligaksjeselskapene som allerede eksisterte, noe som har medført at det fortsatt finnes noen aksjeleiligheter på markedet i Norge.

Les også: Hva er en andelsleilighet?

Årsaken til at boligaksjeselskap ble avviklet var ikke mer komplisert enn at aksjeloven i utgangspunktet ikke er kompatibel med boligkjøp. Blant annet er det i dag kjøpsloven som regulerer slike boligkjøp, i stedet for avhendingsloven, som regulerer alle andre boligkjøp. Likevel etterstreber man å følge avhendingsloven så godt det lar seg gjøre også når det er snakk om kjøp og salg av en aksjeleilighet.

Ulemper og risiko ved aksjeleilighet

I praksis er aksjeleiligheter og andelsleiligheter veldig like, og driften av et boligaksjeselskap reguleres også av borettslagsloven. Selv om mange er skeptiske til aksjeleiligheter, mener ekspertene at det er lite som skiller denne eierformen fra andre.

Norsk eiendomsmeglerforbund anbefaler at du er ekstra nøye med å sjekke dette:

Skattemeldingen

En av forskjellene er at det ikke skjer noen automatisk rapportering til Skattemyndighetene ved kjøp og salg av en aksjeleilighet, noe som gjør at du må sjekke skattemeldingen for å føre boligen inn eller ut av den.

Økonomi og vedlikeholdsfond

I tillegg bør du sjekke boligaksjeselskapets drift og økonomi. Skal det skiftes vinduer i nær framtid? Har selskapet opprettet et vedlikeholdsfond for å dekke vedlikeholdskostnader, eller må man ta opp mer gjeld for dette og dermed øke husleien for beboerne?

Les mer: Alt om fellesgjeld

Forkjøpsrett

Videre finnes det som regel ikke forkjøpspsrett, men det kan være verdt å ta en sjekk, da noen selskap har vedtektsfestet forkjøpsrett på lik linje med vanlige borettslag.

Fellesutgifter

Som med både borettslag og sameier bør du sjekke hva som er inkludert i fellesutgiftene. Er bredbånd, trappevask og kommunale avgifter bakt inn i denne, eller kommer det utenpå fellesutgiftene?

Binding mellom aksje og leilighet

Til slutt er det veldig viktig å dobbeltsjekke at det finnes en vedtektsfestet binding mellom aksjen du skal kjøpe, og leiligheten du får borett til. Finnes det ikke en klar binding, er det ikke snakk om en ekte aksjeleilighet. Da bør du droppe leiligheten, eller hente inn råd fra en ekspert før du velger å kjøpe.

Mulighet for utleie av aksjeleiligheten

Hva utleie angår, er det i likhet med andelsleiligheter langt mer begrenset handlingsrom enn i en selveier-leilighet. Fremleie er i en begrenset tidsperiode, for eksempel opp til to år, er stort sett det eneste som er mulig. Dermed er det lite å hente på å kjøpe aksjeleiligheter som et investeringsobjekt for utleie.

De strenge reguleringene på borettslagsleiligheter når det kommer til kortidsutleie har imidlertid blitt myket opp i 2020. Nå er det mulig for folk som bor i borettslag å leie ut leiligheten i inntil 30 dager i løpet av et år. Det betyr at du med hånden på loven kan leie ut borettslagsleiligheten din på AirBnB når du drar på ferie.

Du slipper dokumentavgift

En av fordelene med en aksjeleilighet er at du, så samme måte som med andelsleiligheter, er fritatt fra dokumentavgiften. Det betyr at du slipper å betale dokumentavgift på 2,5 prosent av kjøpesummen til staten, men i stedet betaler et mindre gebyr til forretningsføreren til boligaksjeselskapet for endring i aksjeboken til selskapet.