Selveierleilighet og eierseksjon: Hva er et sameie?

Kort forklart: selveie, selveierleilighet og sameie

Begrepene henger tett sammen, men betyr ikke det samme:

• Selveie: En eierform der du eier boligen direkte. Du kan selv bestemme over boligen, så lenge du følger gjeldende lover og eventuelle vedtekter.
• Selveierleilighet (eierseksjon): En selveierleilighet er en eierandel i en seksjonert bolig. Du har enerett til å bruke din egen leilighet, mens resten av eiendommen eies sammen med de andre seksjonseierne.
• Sameie: Et fellesskap som består av alle som eier en selveierleilighet i den samme eiendommen. Du blir medeier i eiendommen, og eierne deler blant annet fellesarealer og kostnader knyttet til sameiet.

Hva er selveie?

Selveie gjelder flere typer boliger. En selveierbolig kan være en hvilken som helst type bolig – for eksempel et rekkehus, tomannsbolig, en leilighet i blokk eller en enebolig. Her er det imidlertid noen nyanser i eierformen.

Kjøper du en enebolig, vil du som regel eie både huset og tomten huset står på, med mindre tomta er festet.

Kjøper du en selveierleilighet i et sameie, kjøper du en eierseksjon og blir medeier i eiendommen sammen med de andre seksjonseierne. Som selveier har du stor råderett over boligen.

Hva er en selveierleilighet (eierseksjon)?

En selveierleilighet er en eierseksjon som brukes som bolig. Det betyr at du blir medeier i eiendommen og har stor frihet til å bruke og bestemme over din egen leilighet.

Det innebærer at du som hovedregel kan leie ut, selge og pantsette din egen bolig uten godkjenning fra styret. Råderetten kan likevel være begrenset av eierseksjonsloven og sameiets vedtekter.

Resten av eiendommens område deler du med de andre eierne i sameiet, som vanligvis kalles for fellesareal. Det kan for eksempel være inngangsparti, trapper, uteområder og andre deler av eiendommen som seksjonseierne bruker sammen.

Andelsleilighet vs. selveier: Hva er forskjellen?

En selveierleilighet og en andelsleilighet kan se like ut, men med en stor forskjell i den juridiske friheten eieren har over leiligheten.

Den viktigste forskjellen er hva du faktisk kjøper, og hvilke regler og kostnader som følger med boligen.

Før du kjøper, bør du undersøke boligens totalpris, eventuell fellesgjeld, hva felleskostnadene dekker og hvilke regler som gjelder for utleie.

Les mer: Guide til eierformer: forskjellen på andelsleilighet og selveier

Dette bør du vite før du kjøper en selveierleilighet

Før du kjøper en selveierleilighet, bør du undersøke både kostnadene som følger med boligen og hvilke regler som gjelder i sameiet.

Dokumentavgift ved kjøp av selveierbolig

Det som er viktig å ha i bakhodet når du skal kjøpe en selveierbolig, er at totalsummen ikke stopper ved det du byr på boligen. På toppen av kjøpesummen og andre omkostninger må du som hovedregel også betale dokumentavgift til staten.

Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet. Det betyr enkelt forklart at du må betale 25 000 kroner per million du betaler for boligen. For en bolig til tre millioner kroner, må du ut med 75 000 kroner i dokumentavgift.

Ved et ordinært salg vil markedsverdien som regel samsvare med kjøpesummen. Det finnes imidlertid unntak. Ved kjøp av nybygg som ikke er tatt i bruk, eller når du bygger boligen selv på en tomt, betaler du en dokumentavgift på 2,5 % av tomteverdien.

Skatteetaten opplyser også om at det finnes enkelte fritak fra dokumentavgiften.

Felleskostnader og fellesgjeld i et sameie

Mange tror at fellesgjeld kun tas opp i borettslag. Dette er feil, fordi sameier også kan ha fellesgjeld. Dersom sameiet for eksempel skal rehabilitere fasaden eller taket, kan arbeidet finansieres gjennom et felles lån.

På samme måte betaler du ofte en fast sum i måneden for fellesutgifter, som vanligvis går til drift av sameiet. Hva som inngår i felleskostnadene, varierer. De kan blant annet dekke bygningsforsikring, kommunale avgifter, renhold, strøm i fellesarealene, forretningsførsel og vedlikehold.

Før du kjøper, bør du undersøke hva felleskostnadene dekker, om sameiet har fellesgjeld, og om det er planlagt større vedlikeholdsarbeider som kan øke kostnadene.

Regler for utleie og eierskap i et sameie

Eierseksjonsloven inneholder blant annet disse reglene:

• Du kan ikke leie ut hele boligen din som korttidsutleie i mer enn 90 dager i året. Sameiet kan redusere grensen til 60 dager eller øke den til 120 dager gjennom en vedtektsendring med to tredjedels flertall på årsmøtet.
• Som hovedregel kan du ikke kjøpe en boligseksjon dersom kjøpet fører til at du eier flere enn to boligseksjoner i det samme sameiet. Det finnes enkelte lovbestemte unntak.
• Sameiet kan kreve at den som selger seksjonen, betaler et eierskiftegebyr for arbeid i forbindelse med eierskiftet. Det er altså ikke slik at alle seksjonseiere automatisk må betale et slikt gebyr.

Du finner flere regler i eierseksjonsloven på Lovdata.no.

Skal du selge en selveierleilighet?

Skal du selge bolig, kan det være nyttig å sammenligne flere eiendomsmeglere før du velger.

På Eiendomsmegler.no kan du få tilbud fra flere meglere og sammenligne tilbudene før du bestemmer deg. Det er gratis og uforpliktende.