Alt om selveie og eierseksjon

Selveie er den av eierformene som gir de sterkeste juridiske rettighetene for eieren. Omtrent en tredjedel av alle leiligheter i Norge er selveiende eierseksjoner, og styres av eierseksjonsloven.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 26. juli 2023

Hva er selveie?

Selveie er en eierform som innebærer at du i prinsippet eier selve bygningsmassen du har kjøpt, noe som gir deg fullstendig råde- og bruksrett over boligen. En selveierbolig kan være en hvilken som helst type bolig – for eksempel et rekkehus, en leilighet i blokk eller en enebolig.

Her er det imidlertid noen nyanser i eierformen. Kjøper du en enebolig vil du som regel eie både huset og tomten huset står på, med mindre tomta er festet. Kjøper du en selveierleilighet i et sameie, kjøper du en eierandel i sameiet, som gir deg bruksrett over en eierseksjon.

Hva er en eierseksjon?

En eierseksjon er dermed en selveierleilighet i et sameie, hvor du har enerett til din del. Resten av eiendommens område deler du med de andre eierne i sameiet, som vanligvis kalles for fellesareal. Selveierleiligheter fungerer langt på vei på samme måte som andelsleiligheter, men med en stor forskjell i den juridiske friheten eieren har over leiligheten.

Les også: 14 tips til hva du bør sjekke på visning

I en eierseksjon kan man nemlig selge, leie ut og pantsette mer eller mindre etter eget forgodtbefinnende. Det betyr at i teorien kan du kjøpe en eierseksjon, og aldri bo i den, men leie den ut på direkten.

Det står i sterk kontrast til aksje- og andelsleiligheter, som er langt mer regulert. Blant annet er det kun mulig å leie ut en andels- eller aksjeleilighet i inntil 20 dager. Friheten i eierseksjonen er imidlertid også begrenset. Ved grove brudd på sameievedtektene kan sameiet kreve av seksjonen blir solgt. Noen sameier har vedtektsfestet begrensninger på muligheten for å leie ut eierseksjoner, rett og slett for å sikre et godt bofellesskap i sameiet.

Det står i sterk kontrast til aksje- og andelsleiligheter, som er langt mer regulert. Blant annet er det kun mulig å leie ut en andels- eller aksjeleilighet i inntil 20 dager. Friheten i eierseksjonen er imidlertid også begrenset. Ved grove brudd på sameievedtektene kan sameiet kreve av seksjonen blir solgt. Noen sameier har vedtektsfestet begrensninger på muligheten for å leie ut eierseksjoner, rett og slett for å sikre et godt bofellesskap i sameiet.

Du må betale dokumentavgift

Det som er viktig å ha i bakhodet når du skal kjøpe en selveierbolig, er at totalsummen ikke stopper ved det du byr på boligen. På toppen av kjøpesummen og andre omkostninger, må du også betale dokumentavgift til staten.

Denne avgiften er på 2,5 prosent av kjøpesummen, noe som enkelt fortalt betyr at du må betale 25 000 kroner per million du betaler for boligen. For en bolig til tre millioner kroner, må du altså ut med 75 000 kroner i dokumentavgift.

Det er fellesutgifter og fellesgjeld i et sameie

Mange tror at fellesgjeld kun tas opp i borettslag. Dette er feil, selv om det langt sjeldnere tas opp fellesgjeld i sameier. Ønsker man for eksempel å pusse opp fasaden, kan man ta opp fellesgjeld for å dekke kostnadene. Den største forskjellen er at det er en enklere prosess å gjennomføre for et borettslag enn et sameie.

Les også: Vinn budrunden uten å betale for mye

På samme måte betaler du ofte en fast sum i måneden for fellesutgifter, som vanligvis går til drift av sameiet. Den er normalt lavere i et sameie enn i et borettslag. Det er fordi du selv står ansvarlig for å betale kommunale avgifter, husforsikring og vedlikeholdskostnader utenom fellesutgiftene. Disse er som regel inkludert i fellesutgiftene i et borettslag.

Oppdatering av eierseksjonsloven i 2020

1. januar 2020 trådte det i kraft et par endringer i eierseksjonsloven. De nye reglene sier blant annet at du som selveier i et sameie

• ikke kan leie ut hele boligen din på korttid mer enn 90 dager i året, og at sameiet kan redusere det til 60 dager eller øke det til 120 dager gjennom en vedtektsendring med ⅔ flertall på et årsmøte.
• Ikke kan eie mer enn to boligseksjoner i samme sameie, og at det er eieren bak eventuelle aksjeselskap eller stråmenn som regnes som eier av seksjonen. Kjøper du mer enn to seksjoner i samme sameie, kan de andre eierne pålegge deg å selge de overskytende seksjonene.
• må betale et eierskiftegebyr når du selger seksjonen.

Resten av endringene finner du på Lovdata.no.