Alt du trenger å vite om undersøkelsesplikten

Du har ansvar og plikter når du kjøper en bolig. Særlig undersøkelsesplikten er viktig å forholde seg til.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 16. mars 2022

Hva er undersøkelsesplikt?

Undersøkelsesplikten er at kjøper av en bolig plikter å undersøke boligen nøye på forhånd. Plikten innebærer at du som kjøper har et juridisk ansvar for å avdekke eventuelle feil og mangler ved boligen før du legger inn et eventuelt bud.

Om du ikke finner mangler en undersøkelse ville avdekket, er det i verste fall du som selv må ta kostnaden. I tilfeller hvor boligen selges "as is", er det spesielt viktig at du undersøker boligen nøye. Med et nytt regelverk som trådte i kraft i 2022 er dette imidlertid ikke en like stor problemstilling som tidligere.

Har du blitt opplyst om en mulig feil av selger, er du også pliktig til å undersøke dette. Eksempler på dette kan være at selger ikke vet når badet ble pusset opp sist og hvem som utførte det. Da er det viktig å gå nøye gjennom badet for å se om det holder mål, eller om det er grunn til å kreve prisreduksjon eller noe lignende.

Avdekker du på et senere tidspunkt store feil på badet, har det vært din plikt å undersøke og avdekke dette før du kjøper boligen. Du vil i dette tilfellet ikke ha klagerett mot selger.

Hvordan påvirker undersøkelsesplikten opplysningsplikten?

En selgers opplysningsplikt går i mange tilfeller foran kjøpers undersøkelsesplikt ettersom selger har bedre forutsetning til å avdekke feil og mangler, og i forlengelse er pliktet til å opplyse om disse. Spesielt om feil og mangler vil ha en innvirkning på boligens pris.

Selgers opplysningsplikt dekker imidlertid ikke åpenbare elementer som kjøper burde/skal se selv. Er det oversvømmelse i kjelleren og kjøper ikke undersøker dette nærmere - altså spør hvorfor det er oversvømmelse i kjelleren - har kjøper neglisjert sin undersøkelsesplikt og sitter selv med ansvaret.

Hva sier lovverket?

Det er avhendingloven som omhandler salg og kjøp av bolig. Loven slår fast hvilke forhold som kan gi klagerett både fra selgers og kjøpers side. Blant annet slår §3-7 fast at eiendommen har mangler om kjøper ikke har fått opplysning om omstendigheter som selger visste om.

I 2022 be imidlertid avhendingsloven forandret. Da var det ikke lenger lov å selge boliger «som de er». Hvis en bolig selges «som den er».

Med andre ord blir kjøperens rettigheter styrket med den nye avhendingsloven. Samtidig skjerpes også kravene til tilstandsrapporten av boligen, og derfor er det viktigere enn noensinne for kjøperen å lese tilstandsrapporten nøye.

Det finnes ikke angrerett ved boligkjøp, men visste du at man i noen tilfeller kan heve salget?

Hvordan sikrer du deg?

Med tanke på undersøkelsesplikten er det det viktig at du tar visse forholdsregler for å unngå ubehagelige overraskelser, men det er ikke like lett å vite akkurat hva man kan gjøre.

Før boligkjøp

Det viktigste man må gjøre før man kjøper bolig, og før man i det hele tatt legger inn bud, er å foreta en grundig gjennomgåelse av boligen. Er du usikker på hva du skal se etter kan du lese denne sjekklisten med noen tips om hva du burde være oppmerksom på.

Kjenner du en elektriker eller en rørlegger vil det også kunne være lurt å ha med dem på visning for å undersøke nærmere. Fallgruven ved dette er at i en eventuell rettslig tvist senere vil ditt kunnskapsnivå sidestilles med deres. Om de ikke avdekker noe en fagkyndig burde ha avdekket, vil du dermed miste klagerett.

Et annet viktig tips er å lese nøye gjennom tilstandsrapporten eller boligsalgsrapporten til boligen, om dette foreligger. Disse rapportene vil som regel gi en indikasjon på eventuelle problemområder.

Husk også at om du avdekker feil eller mangler vil dette kunne brukes til å få ned prisen. Pass imidlertid på at du vet hva en eventuell utbedring innebærer av arbeid og utgifter.

Etter boligkjøp

For å forsikre deg om at du ikke blir lurt eller sitter igjen med uventet rengjøring o.l. har vi samlet en liste over hva du bør passe på ved overtakelsen.

Undersøkelsesplikten gjelder også etter du har overtatt boligen, og derfor er det viktig at du raskest mulig etter overtakelse går grundig gjennom boligen nok en gang.

Straks du avdekker eventuelle feil må du ta kontakt med selger og spørre om det, og i mange tilfeller vil det nok også være lurt å ta kontakt med en advokat for å få en vurdering av hvorvidt du har en sak eller ikke.

Vår søsterside hjelper deg å finne den beste advokaten for ditt behov.

Selge før du kjøper? Få tilbud fra flere lokal meglere