Forkjøpsrett: Stor guide til alt du trenger å vite

Skal man kjøpe eller selge bolig i borettslag eller sameie må man ofte ta hensyn til forkjøpsrett. I denne artikkelen kan du lese om hva det er, hvilke regler som gjelder, hvor lenge det varer og hvordan man melder forkjøpsrett.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 24. april 2020

Hva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett er retten til å tre inn i en inngått avtale (bolighandel) og ta over eiendommen eller deler av denne til den prisen og de betingelsene som er oppnådd ved et salg. Forkjøpsrett er først og fremst vanlig i borettslag og sameier, hvor beboere eller medlemmer av boligbyggelag kan melde forkjøpsrett.

Med andre ord er det slik at hvis en bolig har blitt solgt til en kjøper, kan den med lengst ansiennitet som har meldt forkjøpsrett altså bruke forkjøpsretten og ta over eiendommen for den prisen og de vilkårene kjøper avtalte med selger.

Les også: Guide til førstegangskjøperen

Hvordan fungerer forkjøpsrett?

Forkjøpsrett må meldes på forhånd, og det er i hovedsak to grupper som kan melde forkjøpsrett: Den ene gruppen er de som bor i borettslaget hvor boligen selges, og den andre gruppen er de som er medlem av samme boligbyggelag som borettslaget tilhører.

OBOS er Norges største boligbyggelag, og mange eiendommer som selges omfattes derfor av OBOS forkjøpsrett, og mange kjøpere har også medlemskap som gir dem rett til å benytte OBOS forkjøpsrett.

Dersom borettslaget opererer med forkjøpsrett for egne beboere, vil beboernes forkjøpsrett gjelde før OBOS og andre boligbyggelags forkjøpsrett. I alle tilfeller går forkjøpsrett etter ansiennitet, og den som har bodd lengst i borettslaget eller vært lengst medlem i boligbyggelaget står først i køen.

Regler for forkjøpsrett

Hvor lenge forkjøpsretten varer, avhenger av hvilken måte forkjøpsretten avklares på. Man kan avklare forkjøpsrett på to måter, enten før eller etter salg av boligen.

1) Fastprisavklaring

Den vanligste måten er etter salg, såkalt fastprisavklart forkjøpsrett. Ved fastprisavklaring kan det vare inntil 20 virkedager før forkjøpsretten er avklart, avhengig av hvor lang meldefristen er. Den som vant budrunden kan ikke by på andre boliger i mellomtiden.

Ved fastprisavklaring blir kjøpesummen fra budrunden meldt inn til styret eller forretningsfører, som i sin tur kontakter dem som har mulighet til å benytte forkjøpsrett. Melder man forkjøpsrett etter at fastprisen er satt, er viktig å vite at dette er bindende, og man vil blir ny eier av boligen hvis ingen med lengre ansiennitet melder seg innen fristen utløper.

I praksis betyr det at den som ender opp som kjøper av boligen må vente med feiringen av boligkjøpet til meldefristen har gått ut, og ingen med forkjøpsrett har meldt seg.

Les også: Hvor lang tid tar det å selge bolig?

2) Forhåndsavklaring

Den andre måten man kan avklare forkjøpsrett på er ved en såkalt forhåndsavklaring. Med denne metoden må alle som har meldt forkjøp bestemme seg i løpet av 5 virkedager for om de ønsker å ta boligen på forkjøp. Husk at dette er virkedager, og det betyr at lørdag, søndag og andre helligdager vil komme i tillegg.

Ved forhåndsavklaring har eiendomsmegleren fått en oversikt over medlemmene som er interesserte før visningene starter. Det er ikke bindende å melde interesse, og man vet ikke om disse er interessert i kjøpe til den markedsprisen boligen blir solgt for. Hvis ingen tar den på forkjøp, vil den normalt bli solgt til den som har gitt det beste budet.

Hvis boligen ikke blir solgt til prisantydningen (som er meldt inn på forhånd) eller høyere, så vil en ny visningsrunde med forkjøpsrett bli gjennomført, og da vil 20-dagersfristen for å melde forkjøp gjelde.

Les også: Dette inventaret følger med boligsalget

Slik melder du forkjøpsrett

Frist for forkjøpsrett: Skal du melde forkjøpsrett på en bolig må du følge godt med. Hver bolig har en egen meldefrist, og den ligger kun ute noen få dager. Det er viktig å overholde meldefristen ettersom disse er lovbestemte og derfor ikke kan fravikes.

Melder du forkjøp på en bolig med fastprisavklaring, er det viktig å være klar over at dette kan være bindende. Dersom ingen andre med forkjøpsrett og lengre ansiennitet enn deg melder seg innen fristen, kan du bli ny eier av boligen.

Det er ikke bindende å melde forkjøp ved forhåndsavklaring, så du kan gjøre dette på så mange boliger du vil samtidig. Har du meldt forkjøpsrett og får en henvendelse etter at selger har akseptert bud på boligen, må du straks (i løpet av noen få timer) ta stilling til om du ønsker å ta boligen på forkjøp med bindende virkning.

Forkjøpsrett OBOS

På OBOS sine nettsider finner du alle boliger du kan melde forkjøpsrett på med OBOS-medlemskap. Det er gratis og uten binding å melde forkjøp via OBOS, dette gjelder uansett om det er fastprisavklart eller forhåndsavklart. Hvis du ender som kjøper av bolig ved forkjøpsrett vil du måtte betale et gebyr til OBOS på flere tusen kroner.

Les også: Skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig

Slik påvirker forkjøpsretten deg som boligkjøper

Om du har meldt forkjøpsrett kan du også delta i budrunden. Her blir det en taktisk avveining av om du ønsker å presse opp prisen så høyt at du skremmer vekk andre med lengre ansiennitet enn deg selv, eller om du ønsker å ta boligen til lavest mulig pris.

Hvis du ikke har forkjøpsrett er det viktig å være klar over at dersom du vinner budrunden, er det ikke sikkert at du ender opp som ny eier av boligen. Dersom forkjøpsretten er forhåndsmeldt, kan du som potensiell kjøper spørre megler om hvor mange som har meldt interesse. Det er en fordel for den som ikke har forkjøpsrett selv, og man kan få en viss følelse av interessen for boligen. Ulempen er at man dessverre ikke kan vite med sikkerhet hvor mange av interessentene som er reelle, ettersom det ikke er bindende å melde forkjøpsrett.

Slik påvirker forkjøpsretten deg som boligselger

For deg som selger bolig kan forkjøpsrett føre til at boligsalget tar noe lengre tid enn det ville tatt dersom det ikke var mulighet for å melde forkjøp. Du må også sjekke om det er gebyrer knyttet til forkjøpsretten som du må betale.

En del mener at forkjøpsrett påvirker salgssummen negativt, ved at det kan skremme bort kjøpere som ikke har forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten er tydelig og korrekt kommunisert behøver det ikke å være slik. Dersom flere som har meldt forkjøpsrett også deltar i budrunden i håp om å presse opp prisen, kan det øke salgssummen.

Dette sier sameieloven om forkjøpsrett

Ifølge sameieloven har de andre sameierne forkjøpsrett som utgangspunkt. Retten om forkjøp kan fravikes dersom det foreligger en avtale, eller begrenses på annen måte ved at retten ikke gjelder innenfor spesielle områder. Det kan for eksempel være ved salg av eiendom innen familien.

Les mer om sameieloven her.

Vurderer du å selge før du kjøper? Sammenlign tilbud fra lokalkjente eiendomsmeglere.