Forkjøpsrett: Stor guide til alt du trenger å vite

Skal man kjøpe eller selge bolig i borettslag eller sameie, må man ofte ta hensyn til forkjøpsrett. I denne artikkelen kan du lese om hva forkjøpsrett er, hvilke regler som gjelder, hvor lenge det varer og hvordan man melder forkjøpsrett.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 10.08.2023

Hva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett er retten til å tre inn i en inngått avtale (bolighandel), og ta over eiendommen eller deler av denne til den prisen og de betingelsene som er oppnådd ved et salg.

Hvis en bolig har blitt solgt til en kjøper, kan den som har meldt forkjøpsrett med lengst ansiennitet bruke forkjøpsretten til å ta over boligen for den prisen og de vilkårene kjøper avtalte med selger. Med forkjøpsrett trenger man derfor ikke å delta i budrunden

Forkjøpsrett er først og fremst vanlig i borettslag og sameier, hvor beboere eller medlemmer av boligbyggelag som for eksempel OBOS, USBL eller TOBB kan melde forkjøpsrett.

Les også: Guide til førstegangskjøperen

Hvordan fungerer forkjøpsrett?

I hovedsak er det to grupper som kan melde forkjøpsrett:

• De som bor i borettslaget hvor boligen selges.
• De som er medlem av samme boligbyggelag som borettslaget tilhører.

Dersom borettslaget opererer med forkjøpsrett for egne beboere, vil beboernes forkjøpsrett gjelde før OBOS og andre boligbyggelags forkjøpsrett. I alle tilfeller går forkjøpsrett etter ansiennitet. Den som har bodd lengst i borettslaget, eller vært lengst medlem i boligbyggelaget, står derfor først i køen.

Forkjøpsretten kan avklares på to måter – enten før, eller etter salget av boligen. Dette er det selger som avgjør.

Det finnes også en ordning som gir felles forkjøpsrett. Dette er et samarbeid mellom flere boligbyggelag, som gjør det mulig å bruke forkjøpsretten i de andre boligbyggelagene som er med i ordningen. På nettsiden til NBBL finner du en oversikt over hvilke boligbyggelag dette gjelder.

Det er også lurt å være klar over enkelte unntak som kan trumfe forkjøpsretten. Det gjelder blant annet for salg innen nær familie.

Fastprisavklaring av forkjøpsrett

Fastprisavklart forkjøpsrett avgjøres etter salg. Ved fastprisavklaring blir kjøpesummen fra budrunden meldt inn til styret eller forretningsfører, som i sin tur kontakter dem som har mulighet til å benytte forkjøpsrett.

Ved fastprisavklaring kan det vare inntil 20 virkedager før forkjøpsretten er avklart, avhengig av hvor lang meldefristen er. Den som vant budrunden kan ikke by på andre boliger i mellomtiden.

Melder man forkjøpsrett etter at fastprisen er satt, er det viktig å vite at dette er bindende. Dersom ingen andre med lengre ansiennitet melder seg innen fristen utløper, vil man bli ny eier av boligen. I praksis betyr det at den som ender opp som kjøper av boligen må vente med feiringen av boligkjøpet til meldefristen har gått ut, og ingen med forkjøpsrett har meldt seg.

Les også: Hvor lang tid tar det å selge bolig?

Forhåndsavklaring av forkjøpsrett

Ved forhåndsavklaring har eiendomsmegleren fått en oversikt over medlemmene som er interesserte før visningene starter. Det er ikke bindende å melde interesse, og man vet ikke om disse er interessert i å kjøpe til den markedsprisen boligen blir solgt for. Hvis ingen tar den på forkjøp, vil den normalt bli solgt til den som har gitt det høyeste budet.

Med forhåndsavklaring må alle som har meldt forkjøp bestemme seg i løpet av fem virkedager for om de virkelig ønsker å ta boligen på forkjøp. Husk at dette er virkedager, og det betyr at lørdag, søndag og andre helligdager vil komme i tillegg.

Hvis boligen ikke blir solgt til prisantydningen (som er meldt inn på forhånd) eller høyere, så vil en ny visningsrunde med forkjøpsrett bli gjennomført. Da vil 20-dagers fristen for å melde forkjøp gjelde.

Les også: Dette inventaret følger med boligsalget

Slik melder du forkjøpsrett

Skal du melde forkjøpsrett på en bolig må du følge godt med. Hver bolig har en egen meldefrist, og det er viktig å overholde meldefristen ettersom disse er lovbestemte.

Forkjøpsrett OBOS

OBOS er Norges største boligbyggelag. Mange eiendommer som selges omfattes derfor av OBOS forkjøpsrett, og mange kjøpere har også medlemskap som gir dem rett til å benytte forkjøpsretten.

På OBOS sine nettsider finner du alle boliger du kan melde forkjøpsrett på med OBOS-medlemskap. Disse ligger bare ute i noen dager, så du må overholde meldefristen for å bruke forkjøpsretten.

Det er gratis og uten binding å melde forkjøp via OBOS, og dette gjelder uansett om det er fastprisavklart eller forhåndsavklart. Hvis du ender som kjøper av bolig gjennom forkjøpsrett, vil du måtte betale et gebyr til OBOS. Hvor mye du må betale i gebyr står oppgitt sammen med prisopplysningene.

Les også: Skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig

Hva betyr forkjøpsretten for deg som boligkjøper?

Om du har meldt forkjøpsrett kan du også delta i budrunden. Her blir det en taktisk avveining om du ønsker å presse opp prisen så høyt at du skremmer vekk andre med lengre ansiennitet enn deg selv, eller om du ønsker å ta boligen til lavest mulig pris.

Hvis du ikke har forkjøpsrett er det viktig å være klar over at dersom du vinner budrunden, er det ikke sikkert at du ender opp som ny eier av boligen.

Dersom forkjøpsretten er forhåndsmeldt, kan du som potensiell kjøper spørre megler om hvor mange som har meldt interesse. Det er en fordel for den som ikke har forkjøpsrett selv, og man kan få en viss følelse av interessen for boligen. Ulempen er at man dessverre ikke kan vite med sikkerhet hvor mange av interessentene som er reelle, ettersom det ikke er bindende å melde forkjøpsrett.

Hva betyr forkjøpsretten for deg som boligselger?

For deg som selger bolig kan forkjøpsrett føre til at boligsalget tar noe lengre tid enn det ville tatt dersom det ikke var mulighet for å melde forkjøp. Du må også sjekke om det er gebyrer knyttet til forkjøpsretten, som du må betale.

Enkelte mener at forkjøpsrett påvirker salgssummen negativt, ved at det kan skremme bort kjøpere som ikke har forkjøpsrett. Dersom forkjøpsretten er tydelig og korrekt kommunisert, behøver det ikke å være slik. Dersom flere som har meldt forkjøpsrett også deltar i budrunden i håp om å presse opp prisen, kan det øke salgssummen.

Få tilbud fra flere meglere