Skjulte feil og mangler ved boligkjøp

Kjøpers eller selgers ansvar?

Å kjøpe egen bolig er for de fleste en av de største investeringene man gjør i livet, og hva er vel mer frustrerende enn å oppdage skjulte feil og mangler rett etter innflytting?

Da melder spørsmålet seg raskt: hvem sitter egentlig med ansvaret, du som kjøper eller den som selger?

Boligen skal stemme med det som er opplyst

Loven krever at boligens faktiske stand samsvarer med det som er beskrevet i prospekt, tilstandsrapport og på visning.

Fra 1. juli 2026 gjelder dessuten kun tilstandsrapporter utført etter standarden NS 3600:2025 som gyldige etter forskriften, så kontroller at rapporten din følger denne.

Les også: Guide til førstegangskjøperen

Du kan tape retten til å klage

Baksiden er at den som kjøper taper retten til å klage på forhold som burde være oppfattet allerede ved kjøpet, altså ting som var klart beskrevet i tilstandsrapporten eller dokumentert i andre salgspapirer.

Nye regler for "som den er"-salg

Fra 1. januar 2022 ble "som den er"-praksisen kraftig begrenset ved lov. Nå er det bare i unntakstilfeller lov å selge en bolig "som den er", og eventuelle forbehold selgeren tar, må være svært konkrete.

Regelendringen skjerper også kravene til tilstandsrapporten, siden selger ikke lenger kan gjemme seg bak et generelt forbehold for å slippe ansvar for ukjente feil.

Du som kjøper bør derfor sette deg ekstra grundig inn i tilstandsrapporten.

Hvis feilen du oppdager koster under 10 000 kroner, må du som kjøper dekke den selv, ifølge dagens regelverk.

Grensen finnes for å hindre at kjøpere bruker klageprosessen på bagateller, i stedet for de sakene som faktisk betyr noe.

Hvor lenge har du til å klage?

Ett unntak fra egenandelen gjelder feil selgeren burde ha kjent til på forhånd, som skadedyr, vannskader, mugg, sopp, råte, feil på el-anlegget, arealavvik eller fukt og dårlig drenering.

Les også: Hvor lang tid tar det å selge bolig?

Her gjelder to frister parallelt. Den absolutte fristen er fem år fra overtakelsen. Samtidig har du en relativ frist: du må melde fra innen rimelig tid etter at du oppdaget, eller burde ha oppdaget, feilen, som normalt betyr innen to til tre måneder.

Venter du for lenge etter at feilen er avdekket, kan du miste klagemuligheten, selv innenfor femårsgrensen.

Meld derfor fra så raskt du kan når en feil dukker opp. Kort tid mellom overtakelse og reklamasjon gjør det også enklere å bevise at ansvaret ligger hos selger.

Grundighet på visning lønner seg

Fordi kjøper har en undersøkelsesplikt, er en skikkelig gjennomgang på visning ditt beste verktøy for å unngå senere overraskelser.

Det minsker risikoen for at du senere må starte en reklamasjonssak mot selgeren av boligen du nettopp har tatt over.