Slik påvirker opplysningsplikten boligsalget ditt

Dersom du ikke oppgir nok informasjon til kjøper underveis i boligsalgsprosessen, kan du få en reklamasjon i fleisen i etterkant.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 16. mars 2022

I Norge blir salg av brukte boliger regulert av avhendingsloven. Det er denne loven som sier at selger har opplysningsplikt om visse forhold ved boligen, slik at boligkjøper for eksempel ikke kan bli lurt til å kjøpe et falleferdig hus til full pris.

Så hva må du som selger opplyse kjøper om før du selger boligen din? Loven sier at selger

• må gi korrekte opplysninger om boligen eller eiendommen
• må gi kjøperen relevante opplysninger om forhold som kan påvirke salget
• står ansvarlig for alle feil og mangler som det ikke opplyses om i løpet av salgsprosessen. Dette ble tydeliggjort i en endring av loven i 2022.

Men hva betyr egentlig «korrekt» og «relevant» informasjon? Les videre for å lære mer om de to begrepene, og om hva du kan gjøre for å sikre deg mot klager fra kjøper.

Kravet om korrekte opplysninger

Selger må gi kjøper opplysninger som er korrekte. Det er likevel ikke sånn at selger kan være allvitende, og du som boligselger kan bli sett på som uskyldig hvis du gir kjøper opplysninger som du trodde var korrekte.

Loven sier derfor at en eiendom kun har en mangel hvis selger bevisst har gitt gal informasjon som har påvirket inngåelsen av salgsavtalen. Oppdager du en feil underveis i salgsprosessen, kan du heller ikke rammes av klager på opplysningsplikten dersom du retter opplysningene før kjøper legger inn et bindende bud på boligen.

Alle opplysninger gjelder

Opplysningsplikten gjelder også selgers representanter, som for eksempel en eiendomsmegler eller takstperson. Det betyr at korrekte opplysninger også må komme fram i annonser, prospekter og annen markedsføring av boligen.

Avhendingsloven gjelder også for opplysninger som blir gitt muntlig i løpet av salgsprosessen. Dersom du oppdager noe du bør informerepotensielle kjøpere om etter at alt salgsmateriell er trykket opp, bør du likevel sørge for at du gir denne informasjonen skriftlig. Da har du i større grad ditt på det tørre dersom det skulle oppstå en konflikt rundt disse nye opplysningene i etterkant.

Hva om jeg ikke er sikker?

Overfor kjøper bør du være tydelig på hva du eventuelt ikke er i stand til å gi et nøyaktig svar på. Dersom noen lurer på når kjøkkenet sist ble pusset opp, og du rett og slett ikke husker om det var på 90- eller 00-tallet, så bør du si at du kan sjekke det opp og gi beskjed når du har riktig svar. Det er altså bedre å si at du ikke har nok informasjon til å gi et konkret svar, enn å påstå noe som senere viser seg å være feil.

Hvis kjøper eller noen andre interessenter stiller et vanskelig spørsmål om et spesifikt forhold, kan du oppfordre kjøperen til å undersøke nærmere selv – for eksempel ved å ta kontakt med megler eller takstmann.

Er du på jakt etter en eiendomsmegler? Sammenlign tilbud fra flere meglere og velg firmaet som passer deg best

Kravet om relevante opplysninger

Loven sier at selger skal fortelle kjøperen om alle kjente omstendigheter som kjøper kan regne med å få informasjon om. Det kan altså være negative forhold, som et rørsystem som bør byttes ut, en nabo som jevnlig inviterer mer eller mindre gode venner på nachspiel eller en vond lukt som aldri forsvinner fra oppgangen.

Regelverket åpner for å kunne straffe selgeren for noe hen burde ha visst. Hvis naboen i nær fortid har sendt ut varsel om bygging av tomten sin, er det noe du skal ha fått med deg. Dermed kan kjøper klage dersom du ikke opplyste om det i løpet av salgsprosessen.

Det er likevel sånn at man bør kunne regne med at selger har informasjon om visse forhold. Har naboen sendt ut varsel om bygging på tomten sin, uten at du har fått med deg det, så kan kjøper klage på salget. Du må altså passe på at du har all informasjon som andre kan regne med at du har.

Men hva er relevant?

Hva som regnes som relevante opplysninger i en boligsalgsprosess er imidlertid ikke helt risset i stein. La oss ta et eksempel:

Har det skjedd et dødsfall i boligen, er det ikke sikkert at selger må opplyse om dette – hvis boligen ikke har noen tegn etter at noe slikt har skjedd, er det som regel ikke nødvendig å opplyse om dødsfallet. Har det derimot ligget et lik i boligen over lengre tid, noe som tydelig påvirker lukten på visning, bør selger opplyse om luktens opphav.

Har det derimot ligget et lik i boligen over lenger tid, noe som tydelig påvirker lukten på visning, bør selger opplyse om luktens opphav.

Et annet eksempel på noe boligselgere vanligvis glemmer å opplyse om, er arbeid hen har utført på boligen. Husk derfor å fortelle kjøper om du har lagt flisene på kjøkkenet selv, eller om du nylig har renovert badet på egen hånd.

Det anbefales å sjekke ut Lovdatas samling av ulike rettsavgjørelser, slik at du kan få en forståelse av hvilken vei retten pleier å dømme.

Gjør opplysningsplikten deg bare forvirret? Sammenlign tilbud fra flere meglere og finn den megleren som best kan hjelpe deg med salg av bolig. Så slipper du å holde oversikt over alt selv.

Hva skjer hvis jeg gir kjøper feil informasjon?

Dersom det viser seg at kjøper har rett i at selger ikke opplyste om all nødvendig informasjon, kan selger se seg nødt til å betale for retting av feil og mangler, redusere salgsprisen, betale erstatning til kjøper eller faktisk heve hele kjøpet. I det første tilfellet legger avhendingsloven opp til en «bagatellgrense» på 10 000 kroner – noe som betyr at kjøper selv må rette og dekke alle feil og mangler som kommer under denne beløpsgrensen.

Det lønner seg som regel derfor å opplyse kjøper om all informasjonen du innehar om boligen, i stedet for å satse på at kjøper aldri oppdager feilene selv. Mest sannsynlig skal jo kjøper faktisk bo i boligen, noe som øker sjansen for at mangler oppdages.