Formuesverdi: Hvorfor boligen din har to ulike verdier

Hva er formuesverdi?

Formuesverdien, tidligere kjent som ligningsverdi, er verdien Skatteetaten legger til grunn når de skal beregne formuesskatten.

Begrepet ble endret i 2017 for å gjøre skattemeldingen mer forståelig, men mange bruker fremdeles det gamle navnet. Formuesverdi og ligningsverdi er i praksis det samme.

For nordmenn er all eiendom skattepliktig, uansett om eiendommen ligger i Norge eller i utlandet.

Denne beskatningen skjer hovedsakelig gjennom formuesskatten. I tillegg har mange kommuner eiendomsskatt, og over 100 av dem bruker formuesverdien som grunnlag for denne beregningen, mens andre kommuner bruker egen kommunal taksering.

Formuesverdi er ikke det samme som boligverdi eller markedsverdi, og er som regel lavere enn begge disse, da formuesverdien settes til en prosentvis andel av boligverdien.

Slik beregnes formuesverdien

Formuesverdien beregnes ut fra gjennomsnittlig kvadratmeterpris i området der boligen befinner seg, basert på opplysninger fra Statistisk sentralbyrå. Kvadratmeterprisen ganges med antall kvadratmeter på boligen din (P-rom), og dermed har du boligverdien i Skatteetatens øyne.

Fra 2026 tas det i bruk en oppdatert verdsettingsmodell med rundt 1 200 beregningsområder, opp fra 260 tidligere.

Modellen er basert på nesten 900 000 boligsalg de siste ti årene, og skal gi mer presis verdsetting, spesielt av de dyreste boligene som tidligere har vært undervurdert.

Formuesverdien er forhåndsutfylt i skattemeldingen din, og er basert på tallene som er rapportert inn til Skatteetaten.

Les mer: Beregn formuesverdien på skatteetatens nettsider

Formuesverdi for primærbolig

Primærbolig, altså boligen du bor i, har en formuesverdi på 25 prosent av boligverdien for verdier opp til 14 millioner kroner.

For den delen av boligverdien som overstiger 14 millioner kroner, settes formuesverdien til 70 prosent.

Det betyr at dersom primærboligen din har en boligverdi på 2 millioner kroner, blir formuesverdien 500 000 kroner.

Har du en primærbolig verdt 15 millioner kroner, blir formuesverdien 3,5 millioner kroner (25 % av de første 14 millionene) pluss 700 000 kroner (70 % av den resterende 1 millionen), til sammen 4,2 millioner kroner.

Formuesverdi for sekundærbolig

Sekundærbolig, altså en bolig du eier, men ikke bor i selv, beskattes hardere enn primærbolig siden det regnes som et investeringsobjekt. Formuesverdien på sekundærbolig er 100 prosent av boligverdien.

Eier du en sekundærbolig med boligverdi på 2 millioner kroner, blir altså hele denne verdien skattepliktig.

Formuesverdi for fritidsbolig

Formuesverdien på brukt fritidseiendom videreføres fra forrige eier pluss en oppjustering på 25 prosent.

Bygger du ny fritidsbolig, skal du fastsette formuesverdien til maksimalt 30 prosent av eiendommens markedsverdi, eller til 30 prosent av byggekostnadene, inkludert tomten.

Gjelden påvirker formuesskatten

Formuesskatten din bestemmes ut fra hvor høy gjeld du har, opp mot formuesverdien.

Overstiger gjelden din formuesverdien pluss verdien av andre eiendeler, rammes du ikke av formuesskatten, rett og slett fordi du har negativ formue.

Om du derimot har formue, finnes det et bunnfradrag som gjør at du slipper å betale formuesskatt fra første krone.

I 2026 er bunnfradraget 1 900 000 kroner for enslige (3 800 000 kroner for ektepar), og satsen er 1,0 prosent på formue mellom bunnfradraget og 21,5 millioner kroner, og 1,1 prosent på det overskytende.

Les også: Sjekkliste: 10 tips til hva du bør sjekke på visning

Du kan klage på boligverdien

Dersom du bor i et område med veldig høye kvadratmeterpriser, risikerer du å få en boligverdi som er høyere enn markedsverdien på boligen din.

Bommer boligverdien med 25 prosent eller mer for primærbolig, har du mulighet til å klage.

Du må imidlertid kunne dokumentere at markedsverdien er lavere enn det som boligverdien skulle tilsi, for eksempel gjennom en takstmann eller en verdivurdering fra eiendomsmegler.