Overdragelse av eiendom til barn

Finn ut hva du bør vite ved overføring av eiendom mellom foreldre og barn – enten som gave, forskudd på arv, arv eller salg.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 15. mars 2021

Overføring av eiendom før foreldrene dør

Mange foreldre velger å overdra eiendommen sin til ett av barna sine før de dør. Det kan gjøres enten ved å selge, gi hele eller deler av eiendommen som gave eller forskudd på arv.

Når det er flere barn

Har foreldrene flere barn, er det lurt å først spørre om det er greit for alle sammen at det ene barnet får ta over eiendommen. Dersom flere ønsker å overta, kan dere sammen finne en løsning for å unngå konflikter.

Hvis eventuelle søsken er enige om overdragelsen, og du selger eiendommen til markedsverdi, kan du bare fokusere på å gjøre salget skriftlig og juridisk korrekt. Det lønner seg å få hjelp fra profesjonelle i denne prosessen.

Få tilbud fra flere lokale meglere med solid kunnskap om eiendomsoverdragelse mellom foreldre og barn.

Velger du å gi hele eller deler av eiendommen i gave/forskudd på arv, eller selge til under markedsverdi, må du ta stilling til om du ønsker at de andre barna skal få tilsvarende verdi i gave/arv.

Det er smart å dele likt

Mens du lever er du ikke bundet av en lov som sier at du må dele rettferdig mellom barna. Du står altså i utgangspunktet fritt til å velge hva du gir til hvem og hvor mye du vil gi til hver av barna, men det er begrensninger dersom du sitter i uskiftet bo.

Gir du en gave til kun ett av barna før du dør, kan ikke de andre barna kreve samme gave fra deg eller at du tar tilbake gaven fra gavemottakeren. Samtidig kan dette være kime til krangler og splid innad i familier, og mange foreldre velger å gi alle barna det samme.

Dersom du vil dele helt likt mellom alle barna, har du to valg:

• Undertegne et såkalt gavebrev, som sier at gaven som ble gitt ved overføring av eiendommen er forskudd på arv. Da får barnet som overtar eiendommen tilsvarende kutt i arven når du dør, mens søsknene får det opprinnelige arvebeløpet de skulle ha.
• Gi de andre barna penger eller en annen gave med samme verdi som eiendommen.

Når foreldre sitter i uskiftet bo

Dersom du sitter i uskiftet bo etter en avdød ektefelle, er det begrensninger for hvor mye du kan gi i gave til bare ett av barna mens du lever. Et uskiftet bo betyr at verdiene som tilhørte den avdøde ektefellen ikke er blitt fordelt til barna, men er i den gjenlevende ektefellens besittelse. Når den lengstlevende ektefellen også dør, vil begge ektefellers verdier fordeles rettmessig ved arv til de etterlatte.

Det finnes ingen helt klare retningslinjer for hvor stor gave du kan gi til ett av barna når du sitter i uskiftet bo, men en tommelfingerregel er at gaven ikke kan overstige 15 % av hele boets verdi (alle eiendelene og verdiene til deg og den avdøde ektefellen til sammen). Eneste måte å unngå denne regelen, er at alle barna samtykker skriftlig til at kun ett barn får gave.

Når det er ett barn

Hvis barnet som skal overta eiendommen ikke har søsken, står du fritt til å bestemme nøyaktig hvor mye du vil gi barnet i gave eller forskudd på arv.

Du skal likevel huske at dokumentavgiften må betales, og det er markedsverdien av eiendommen som skal ligge til grunn for avgiften ny eier ender med å betale – uansett om barnet har fått deler eller hele eiendommen i gave/forskudd på arv. Les mer om dokumentavgift i dette avsnittet.

Ellers er det viktig at overdragelsen skjer på en juridisk korrekt måte, og det anbefales at du ber om faglig hjelp.

Overdragelse av eiendom ved arv

Dersom overdragelse av eiendom skjer etter foreldrenes død, og avdøde har flere barn, vil søsknene som regel arve eiendommen i et sameie, med like stor eierandel hver. Da blir det opp til søsknene å bli enige om de vil fortsette med sameiet, om de vil selge på markedet, eller om den ene skal kjøpe ut søsknene.

Les mer om arverett: Testamente, pliktdelsarv og arveklasser.

Overdragelse av eiendom mellom søsken

Hvis det ene barnet ønsker å overta de andre søsknenes eierandel, må det skje en formell overføring mellom søsknene. Overdragelsen medfører at søsknene må innhente markedsverdien på boligen via en verdivurdering.

Når markedsverdi er satt, kan denne verdien deles på antall søsken for å finne ut hva hver arve-/eierandel er verdt. Den som ønsker å kjøpe ut søsknene, må skaffe lån eller annen finansiering for å betale penger tilsvarende verdien av søsknenes arve-/eierandel.

Blir ikke søsknene enige om overdragelsen mellom seg, er det vanligste at eiendommen må selges på markedet som normalt.

Hvilke utgifter må man regne med?

Tinglysingsgebyr

Overdragelse av eiendom innebærer at ny eier sender inn skjøte til Statens kartverk, slik at det gjøres en tinglysing i grunnboken. I sammenheng med dette må ny eier betale et lite tinglysingsgebyr. Oppdaterte priser på tinglysingsgebyret finner du på Kartverket sine sider.

Det er teoretisk mulig å gjennomføre eiendomsoverføring uten tinglysning, men dette anbefales ikke. Ny eier bør sikre sitt eierskap gjennom tinglysning, slik at det ikke oppstår problemer eller komplikasjoner i fremtiden.

Dokumentavgift

Når du tinglyser eiendommen, utløser dette en dokumentavgift. Avgiften er på 2,5 % av markedsverdien på tinglysningstidspunktet, og den betales av ny eier til staten.

Selv om barnet får hele eiendommen i gave – eller får kjøpe for en lavere sum enn det foreldrene sannsynligvis ville fått dersom de solgte boligen på markedet på alminnelig måte – er det likevel markedsverdien som skal ligge til grunn for dokumentavgiften.

Finn ut hva markedsverdien på boligen din er: Få tilbud på e-takst fra dyktige eiendomsmeglere.

I noen tilfeller slipper derimot barna å betale dokumentavgift:

• Ved overføring ved arv etter loven. Vær oppmerksom på at dette gjelder arv til lovbestemte arvinger etter dødsfall, men for eksempel ikke ved forskudd på arv.
• Ved overføring av andel i borettslag.

I noen tilfeller betales dokumentavgift kun av en del av markedsverdien:

• Dersom bare deler av boligen overføres, betales dokumentavgift bare av den andelen som overføres.
• Ved overføring mellom søsken av en arvet bolig, betaler kjøper kun dokumentavgift av den andelen hen kjøper av søsknene – ikke av andelen hen har arvet fra foreldrene etter arveloven.

En detaljert forklaring og fullstendig oversikt over alle fritak fra dokumentavgift finner du på Skatteetaten sine sider.

Ingen arveavgift

Tidligere måtte ny eier betale arveavgift til staten ved overdragelse av eiendom ved arv. Siden 01.01.2014 har arveavgift vært avskaffet.

Hvordan er skattereglene?

Det er ikke skatt på selve overdragelsen av eiendommen mellom foreldre og barn, men dersom barnet på et senere tidspunkt vil selge eiendommen, kan det skje at hen må skatte av salget.

1. Skattefritt salg hvis barnet oppfyller vilkårene for skattefritt salg:

Når barnet ditt arver, kjøper eller får eiendommen, er et eventuelt salg i fremtiden skattefritt dersom hen oppfyller vilkårene for et skattefritt salg.

Kriterier for skattefritt salg:

• Hen må eie eiendommen i minst 1 år før hen selger.
• Hen må ha bodd på eiendommen i minst 12 av de siste 24 månedene før salg.

Kriterier for skattefritt salg av fritidsbolig:

• Hen må ha eid og brukt eiendommen i minst 5 år før hen selger.

2. Skatt på salg hvis ingen av dere oppfyller vilkårene for skattefritt salg:

Hvis verken barnet ditt eller du som forelder oppfyller de samme kravene for et skattefritt salg ved overføringstidspunktet, regnes gevinsten/tapet på salget ut fra summen du kjøpte eiendommen for i sin tid – ikke ut fra markedsverdien på eiendommen ved overdragelsestidspunktet.

Her er et eksempel:

• Du kjøpte eiendommen for 2.500.000 kroner (inngangsverdi) i 2015. Du har leid den ut og aldri bodd i den selv.
• Din datter arver eiendommen i juli 2020. Markedsverdi er da 3.400.000 kroner.
• I februar 2021 selger datteren eiendommen for 3.500.000 kroner (utgangsverdi).

Fordi du ikke bodde i den selv, oppfyller du ikke kravene for skattefritt salg. Datteren din oppfyller ikke kravene fordi hun har eid den i under 1 år.

Gevinsten datteren din må skatte av er da:

3.500.000 (utgangsverdi) - 2.500.000 (inngangsverdi) = 1.000.000 kroner (gevinst)

3. Skatt på salg hvis kun du oppfyller vilkårene for skattefritt salg:

La oss si at barnet ditt ikke oppfyller vilkårene for et skattefritt salg, men at du gjør det. Kanskje du, i stedet for å leie ut eiendommen, bodde der selv under hele eierskapet. Da er kriteriene for skattefritt salg oppfylt.

I så fall blir inngangsverdien det samme som eiendommen er verdt når datteren din overtar den – ikke hva den var verdt da du kjøpte den. Det meste av verdistigningen på eiendommen har funnet sted i tiden før datteren din overtok, og hun spares derfor for mye skatt ved salget.

Dette regnestykket vil se slik ut:

3.500.000 (utgangsverdi) - 3.400.000 (markedsverdi ved overdragelse) = 100.000 kroner (gevinst)

Kilder

Huseierne / Eiendomsadvokater / DNB Eiendom