Hva er forkjøpsrett, og hvordan fungerer det?

Hva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett er retten til å overta en inngått avtale om kjøp av bolig på samme pris og vilkår som den opprinnelige kjøperen har fått.

Hvis en bolig har blitt solgt til en kjøper, kan den som har meldt forkjøpsrett med lengst ansiennitet bruke forkjøpsretten til å ta over boligen for den prisen og de vilkårene kjøper avtalte med selger.

Har noen intern forkjøpsrett, kan denne gå foran vanlig medlemsforkjøpsrett. Med forkjøpsrett trenger man derfor ikke å delta i budrunden.

Forkjøpsrett er mest vanlig i borettslag, og mange boligbyggelag som OBOS, USBL og TOBB tilbyr forkjøpsrett til medlemmene sine. Forkjøpsrett kan også finnes i sameier. Om forkjøpsrett gjelder, og hvem som kan bruke den, må fremgå av reglene som gjelder for den aktuelle boligen.

Les også: Guide til førstegangskjøperen

Hvordan fungerer forkjøpsrett?

Hvem som kan bruke forkjøpsretten, avhenger av vedtektene. I borettslag som er tilknyttet et boligbyggelag, er det vanlig at forkjøpsretten gjelder for:

• Andelseiere i borettslaget, dersom vedtektene gir dem intern forkjøpsrett.
• De som er medlem av samme boligbyggelag som borettslaget tilhører.

Dersom borettslaget opererer med forkjøpsrett for egne beboere, vil beboernes forkjøpsrett gjelde før OBOS og andre boligbyggelags forkjøpsrett. Intern forkjøpsrett går normalt foran vanlig medlemsforkjøpsrett.

Blant øvrige medlemmer i boligbyggelaget er det normalt den med lengst medlemsansiennitet som står først i køen.

Hvordan regnes ansiennitet?

Ansienniteten beregnes fra den dagen man ble medlem av et boligbyggelag. For intern forkjøpsrett kan botid eller eiertid i borettslaget avgjøre rekkefølgen. De konkrete reglene kan variere, så sjekk vilkårene hos boligbyggelaget eller borettslaget.

Dersom flere melder forkjøpsrett ved salg av bolig, vil den med lengst ansiennitet få tilbudet. Dersom vedkommende takker nei, vil tilbudet gå videre til neste person i rekken.

Forkjøpsretten kan avklares enten før eller etter at boligen er solgt. Mange boligbyggelag samarbeider også om felles forkjøpsrett, slik at medlemskap i ett boligbyggelag kan gi tilgang til forkjøpsrett hos andre boligbyggelag som er med i samarbeidet.

Det er også lurt å være klar over enkelte unntak som kan trumfe forkjøpsretten. Det gjelder blant annet ved enkelte overføringer til nær familie.

Forkjøpsrett kan avklares før eller etter salget

I borettslag kan forkjøpsretten avklares på to måter. Enten før boligen er solgt eller etter at salget er gjennomført. Dette omtales gjerne som forhåndsavklaring og fastprisavklaring.

Fastprisavklaring

Fastprisavklart forkjøpsrett avgjøres etter at boligen er solgt. Ved fastprisavklaring blir kjøpesummen fra budrunden meldt inn til styret eller forretningsfører, som i sin tur kontakter dem som har mulighet til å benytte forkjøpsrett.

Borettslaget må normalt ha avklart forkjøpsretten senest 20 dager etter at de har fått skriftlig beskjed om eierskiftet og vilkårene for salget.

Den som opprinnelig fikk budet sitt akseptert, er fortsatt bundet av kjøpsavtalen mens forkjøpsretten avklares. Hvis en annen bruker forkjøpsretten, overtar denne personen kjøpet.

Hvis ingen med bedre ansiennitet benytter forkjøpsretten innen fristen, beholder den opprinnelige kjøperen boligen. Har noen intern forkjøpsrett, kan denne gå foran vanlig medlemsforkjøpsrett. Kjøpet er derfor ikke endelig avklart før meldefristen har gått ut.

Les også: Hvor lang tid tar det å selge bolig?

Forhåndsavklaring

Ved forhåndsavklaring varsles forkjøpsretten før boligen er solgt. Medlemmer som er interesserte kan da melde interesse innen en fastsatt frist. Selve interessemeldingen er ikke bindende, fordi boligens endelige salgspris ennå ikke er kjent.

Etter at boligen er solgt, får boligbyggelaget opplysninger om pris og vilkår. De som har meldt interesse og står først i køen, må deretter ta stilling til om de faktisk vil benytte forkjøpsretten og kjøpe boligen til den avtalte prisen. Takker du ja til å bruke forkjøpsretten, er du bundet av kjøpet.

Ved forhåndsavklaring er fristen kortere enn ved fastprisavklaring. Når borettslaget får melding om at boligen er solgt, er fristen fem virkedager dersom salget er varslet på forhånd etter reglene som gjelder.

Hvis ingen bruker forkjøpsretten, blir kjøpsavtalen med den opprinnelige kjøperen stående.

Les også: Dette inventaret følger med boligsalget

Slik melder du forkjøpsrett

For å bruke forkjøpsretten må du melde forkjøp innen meldefristen. I borettslag skal fristen være på minst fem virkedager. Meldefristen kan være før eller etter at boligen er solgt, avhengig av hvordan forkjøpsretten avklares.

Hver bolig har en egen meldefrist. Dersom du ikke melder deg innen fristen, kan du miste muligheten til å bruke forkjøpsretten ved det aktuelle salget. Sjekk derfor informasjonen hos boligbyggelaget som håndterer forkjøpsretten.

Sjekk også hvilke krav som gjelder for dokumentasjon av finansieringen. Boligbyggelaget kan kreve dokumentasjon på at du kan finansiere kjøpet før forkjøpsretten kan brukes.

Hvordan fungerer forkjøpsrett i OBOS?

Som OBOS-medlem kan du ha forkjøpsrett på bruktboliger i borettslag tilknyttet OBOS. Ansienniteten bygges opp fra medlemsdatoen. Dersom flere medlemmer ønsker samme bolig, vil medlemmet med best ansiennitet normalt stå først.

Andelseiere med intern forkjøpsrett går foran øvrige OBOS-medlemmer.

På OBOS sine nettsider finner du alle boliger du kan melde forkjøpsrett på med OBOS-medlemskap. Disse ligger bare ute i noen dager, så du må overholde meldefristen for å bruke forkjøpsretten.

Du betaler ikke for å registrere forkjøp hos OBOS, og meldingen forplikter deg ikke til å kjøpe boligen. Dersom du senere får muligheten til å kjøpe boligen på forkjøpsrett og takker ja, blir valget bindende. Hos OBOS må finansieringen av hele kjøpesummen dokumenteres innen meldefristen.

Hvis du faktisk kjøper boligen ved hjelp av forkjøpsretten, må du betale et gebyr til OBOS. Gebyret finner du på siden for den aktuelle boligen.

Les også: Skjulte feil og mangler ved kjøp av bolig

Hva betyr forkjøpsrett for deg som boligkjøper?

Om du har meldt forkjøpsrett kan du også delta i budrunden. Dersom du deltar, bør du være klar over at budene dine kan påvirke salgsprisen, som også blir prisen du må forholde deg til dersom du senere bruker forkjøpsretten.

Hvis du ikke har forkjøpsrett er det viktig å være klar over at dersom du vinner budrunden, er det ikke sikkert at du ender opp som ny eier av boligen.

Ved forhåndsavklaring kan du spørre megleren om det er meldt interesse for boligen. Det kan gi en pekepinn på interessen dersom du ikke har forkjøpsrett selv.

At andre har meldt interesse, betyr ikke nødvendigvis at de til slutt vil benytte forkjøpsretten. Siden det ikke er bindende å melde interesse, kan antallet derfor være høyere enn antallet reelle kjøpere.

Hva betyr forkjøpsrett for deg som boligselger?

For deg som selger bolig, kan forkjøpsrett føre til at boligsalget tar noe lengre tid enn det ville tatt dersom det ikke var mulighet for å melde forkjøp. Hvor lang tid dette tar, avhenger av hvordan forkjøpsretten avklares.

Forkjøpsretten endrer normalt ikke den avtalte kjøpesummen. Den som bruker forkjøpsretten, overtar kjøpet til samme pris og i hovedsak på de samme vilkårene som allerede er avtalt.

Ved salg gjennom eiendomsmegler håndteres forkjøpsretten normalt i samarbeid mellom megleren og boligbyggelaget eller forretningsføreren.

Skal du selge bolig med forkjøpsrett?

Forkjøpsrett kan påvirke hvordan salget gjennomføres, og det er viktig at megleren har kontroll på hvordan retten skal avklares.

På Eiendomsmegler.no kan du sammenligne tilbud fra flere eiendomsmeglere før du bestemmer deg. Tjenesten er gratis og uforpliktende.