6 tips til deg som skal leie ut bolig selv
Vurderer du å leie ut boligen din, er det en del ting det kan være lurt å tenke på i forkant. Vi gir deg en guide med tips og svar på det de fleste lurer på.
Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.
Sist oppdatert: 27. juli 2023Vil du heller sette bort utleiejobben? - Få tilbud gjennom Eiendomsmegler.no sin anbudstjeneste
Å leie ut bolig kan være innbringende, spesielt hvis du har en utleiedel i huset ditt. Samtidig innebærer det å være utleier en god del ansvar som det er viktig å ha kontroll over – hvis ikke kan du risikere å gå på noen økonomiske smeller.
Det er spesielt seks ting du bør tenke på før leietakeren flytter inn – uansett om du leier ut en hel leilighet, eller bare en utleiedel tilknyttet primærboligen din.
1) Sjekk referanser
Dersom leietakeren har leid bolig hos andre tidligere, bør du be om å få vedkommendes referanser fra tidligere leieforhold. Leietakere er beskyttet av oppsigelsesvern, og dersom det oppstår en konflikt, kan det være vanskelig å si opp avtalen på kort varsel.
Man kan aldri forsikre seg hundre prosent mot uenigheter i et leieforhold, men ved å sjekke referanser og være sikker på at tidligere leieforhold har gått ryddig for seg, har du i det minste gjort ditt for å luke ut de verste leietakerne.
2) Skriv gyldig kontrakt
Kontrakt er det viktigste middelet du har for å regulere leieforholdet. Her definerer du lengde på leieforholdet, hvor mye leietakeren skal betale i måneden, hvor stort et eventuelt depositum skal være og eventuelle regler du ønsker å ha i leieforholdet.
Du kan imidlertid ikke ta med hva som helst i kontrakten. Minste lovlige leietid er for eksempel tre år, og dersom kontrakten definerer leietiden kortere enn dette, vil kontrakten i stedet regnes som en tidsubegrenset kontrakt. Unntaket er dersom man bor i en del av boligen selv og den består av tre boligenheter eller færre. I disse tilfellene er minstetiden ett år.
En standard utleiekontrakt fra Forbrukerrådet eller Huseiernes Landsforbund er et trygt valg for deg som ønsker å leie ut boligen selv. Du kan også lage en elektronisk kontrakt på Forbrukerrådets nettsider.
Ekstern lenke: Forbrukerrådets husleiekontrakt
3) Ordne depositumskonto
I tillegg til kontrakten er depositumet en fin sikkerhet for deg som utleier. Skulle leietakeren misligholde leieforholdet, enten ved å utøve alvorlige skader på boligen, eller ikke betale husleie, kan depositumet tilfalle utleieren. Vanlig slitasje kan derimot ikke dekkes av depositumet.
Depositumet skal stå på en sperret depositumskonto i leietakerens navn, men gebyret for å opprette konto skal betales av utleier. Utleieren kan maksimalt kreve et depositum tilsvarende seks måneders leie. Det vanligste er imidlertid å kreve tilsvarende tre måneders leie.
Rentene fra kontoen skal tilfalle leietakeren ved slutten av leieforholdet. Dersom kontoen står i utleiers navn, kan leietaker kreve forsinkelsesrenter ved forsinket utbetaling, noe som kan bli en dyr affære for utleieren.
Les også: Markedsføring som gjør boligen synlig
4) Kvitter ut nøkler
Ved utlevering av nøkler bør man lage en skriftlig kvittering underskrevet av begge parter som nevner hvor mange nøkler som er delt ut og når det er gjort. Dette er en god forsikring for at du får tilbake alle nøklene ved avslutning av leieforholdet.
5) Dokumenter boligens tilstand
Samtidig som at leietaker kvitterer utleveringen av nøklene, bør dere sammen gå over boligen og dokumentere tilstanden ved å ta bilder av alle rommene. Gjør det samme ved avslutningen av leieforholdet – på denne måten unngår man unødvendige konflikter som er krevende å løse fordi det er vanskelig å bevise.
6) Les deg opp på husleieloven
Leieforhold er underlagt Lov om husleieavtaler, populært kalt husleieloven. Det er viktig å holde seg innenfor loven for å unngå å komme tapende ut av en eventuell senere konflikt.
Alle leieforhold er regulert av husleieloven. Det er viktig å holde seg innenfor loven for å unngå å komme tapende ut av en eventuell konflikt. Dersom du leier ut selv, er det lurt å lese seg opp på Lovdata og høre med en advokat dersom det er noe du lurer på.
Les også: Boligsalgsrapport: Rapporten som gir høyere salgssum
Så mye kan du tjene skattefritt:
Leieinntektene er skattefrie dersom eieren av boligen benytter 50 prosent eller mer av boligen selv. Dette gjelder også for tomannsbolig – dersom utleier bor i en del av tomannsboligen og leier ut den andre, er leieinntektene skattefrie så lenge de to delene er? av samme utleieverdi.
Dersom du leier ut mer enn halvparten av boligen er de første 20 000 kronene årlig skattefrie, mens beløpet over 20 000 kroner beskattes som kapitalinntekt. Kapitalinntekt har lavere skattesats enn lønnsinntekt, og er per dags dato 25 prosent.
Unngå skattefelle
Planlegger du å selge boligen din litt frem i tid, er det greit å være klar over at du må ha bodd i den i minimum ett av de to siste årene dersom du ikke ønsker å betale skatt. Har du leid ut boligen i mer enn ett av de to siste årene, må du betale kapitalskatt av fortjenesten på boligsalget.
Vær obs på kostnadene
Akkurat som i boligen du selv bor i, kan det også i utleieboligen dukke opp uforutsette kostnader. Dersom det følger med hvitevarer med boligen, er det du som utleier som er ansvarlig for å dekke eventuelle reparasjoner eller nye produkter dersom det oppstår feil som ikke er direkte knyttet til brukerfeil hos leietakeren.
Dessuten er du selv ansvarlig for normal slitasje på boligen. Det betyr at du gjerne må trå til med noen nye strøk med maling eller slipe gulv mellom hvert leieforhold, noe som også betyr ekstra kostnader.
Hva gjør man i en konflikt?
De fleste konflikter mellom leietakere og utleiere dreier seg om ubetalt husleie. Dersom du gjør en god jobb på referansesjekken som vi nevnte i starten av artikkelen, er dette mulig å unngå. Likevel kan alle havne i økonomiske problemer, og da er det viktig at du som utleier opptrer på riktig måte.
Dersom kontrakten ikke overholdes og pengene ikke betales inn, bør man sende et skriftlig varsel der det står en ny betalingsdato. Dersom ikke denne datoen overholdes, kan man begjære utkastelse, men kun dersom en utkastelsesklausul er inkludert i leiekontrakten. Som nevnt har leietakeren et sterkt oppsigelsesvern, så du skal ha en svært god grunn for å gå til et slikt skritt.
Vanligvis lar de fleste konflikter seg løse med god kommunikasjon og litt sunt folkevett. Om ikke konflikten lar seg løse, kan man ta den til Husleietvistutvalget, som kan bidra til mekling i saken. Det anbefales å løse saken der, ettersom det å ta saken til domstolene fort kan bli en svært kostbar affære.
Ønsker du å leie ut på en annerledes måte?
Leie ut til turister
I nyere tid har det kommet en rekke nett-tjenester som gjør det mulig å leie ut hele eller deler av boligen sin i kortere tidsrom. Mest kjent av disse er Airbnb. Mange nordmenn leier ut gjennom slike tjenester, og flere hevder at de tjener mer på dette enn et vanlig utleieforhold. Vær imidlertid oppmerksom på at skattereglene er de samme som for tradisjonelle utleieforhold, og at det å ha nye gjester inne mange ganger i uken selvsagt tar mer tid å administrere og gjerne skaper mer slitasje enn et fast utleieforhold.
Med koronapandemien friskt i minne, er det også verdt å nevne at man løper en viss risiko ved å basere en stor del av inntektene på korttidsutleie. Inntektene kan falle fra på kort varsel, noe som betyr at du ikke bør være «avhengig» av leieinntektene.
Leie ut gjennom en utleiemegler
I motsatt retning er det mulig å leie ut boligen gjennom en utleiemegler. Da sparer man mye tid og bekymringer sammenlignet med å leie ut selv, men til gjengjeld blir leieinntektene noe mindre siden utleieselskapet tar en andel av leieinntektene.
Dessverre er denne bransjen såpass ung at ikke hele Norge ennå er dekket av utleiemeglerfirma. For å få en oversikt over hva som er tilfellet der du bor og sammenligne tilbud fra flere lokale utleiemeglere (der mer enn en opererer) kan du bruke anbudstjenesten her på Eiendomsmegler.no