6 tips til deg som skal leie ut bolig selv

Vurderer du å leie ut boligen din, er det en del ting det kan være lurt å tenke på i forkant. Vi gir deg en guide med tips og svar på det de fleste lurer på.

Denne e-postadressen er beskyttet mot programmer som samler e-postadresser. Du må aktivere javaskript for å kunne se den.

Sist oppdatert: 3. desember 2019

Vil du heller sette bort utleiejobben? - Få tilbud gjennom Eiendomsmegler.no sin anbudstjeneste

Det følgende er en oppsummering av tips og krav fra Forbrukerrådet, Husleietvistutvalget og Skatteetaten som kan være til nytte for utleiere:

6 ting du må gjøre før leietaker flytter inn:

1) Sjekk referanser

Be om leietakers referanser fra tidligere leieforhold. Leietaker er beskyttet av oppsigelsesvern, og dersom det oppstår en konflikt kan det være vanskelig å sende vedkommende på dør uten videre. Derfor bør du også inkludere en tidsbegrensning i kontrakten.

2) Skriv gyldig kontrakt

Du skal alltid skrive kontrakt når du oppretter et leieforhold. Dersom du leier ut til flere, er det kun de som underskriver kontrakten du kan holde ansvarlig for mislighold. I kontrakten bør du inkludere utkastelsesklausul og oppsigelsestid. Husk at minste lovlige leietid er 3 år. Unntaket er om man bor i en del av boligen selv og boligen består av 3 boligenheter eller færre. I så fall er minste leietid 1 år.

Det er veldig viktig at kontrakten følger husleieloven. Om dere for eksempel har avtalt en kortere leietid enn loven tillater vil kontrakten i stedet regnes som en tidsubegrenset kontrakt.

En standard utleiekontrakt fra Forbrukerrådet eller Huseiernes landsforbund er et trygt valg for deg som ønsker å leie ut boligen selv. Du kan også lage en elektronisk kontrakt på Forbrukerrådets nettsider:

Ekstern lenke: Forbrukerrådets husleiekontrakt

3) Ordne depositumskonto

Husk å opprette depositumskonto. Depositumet skal stå på en sperret depositumskonto i bank i leiertakers navn, men gebyret for å opprette konto skal betales av utleier. Utleier kan maksimalt kreve et depositum tilsvarende seks måneders leie.

Rentene fra kontoen skal betales til leietaker. Dersom kontoen står i utleiers navn, kan leietaker kreve forsinkelsesrenter ved forsinket renteutbetaling, noe som kan koste utleier dyrt.

Dersom det oppstår alvorlige skader på boligen kan dette dekkes fra depositumet, men vær oppmerksom på at vanlig slitasje ikke kan dekkes av depositumet.

Les også: Markedsføring som gjør boligen synlig

4) Kvittér ut nøkler

Lag skriftlig kvittering underskrevet av begge parter når du gir ut nøkler til leietaker. Dette bør skje etter at kontrakten er underskrevet av begge parter.

5) Dokumentér boligens tilstand

Dokumentér gjerne boligens tilstand med dato, bilder og tekst både før innflytting og etter utflytting. Da kan du unngå vanskelige og unødvendige konflikter som er vanskelige å løse fordi det er vanskelig å finne beviser.

6) Les deg opp på husleieloven

Leieforhold er underlagt Lov om husleieavtaler, populært kalt husleieloven. Det er viktig å holde seg innenfor loven for å unngå å komme tapende ut av en eventuell senere konflikt.

Dersom du leier ut selv er det lurt å lese seg opp på Lovdata, og eventuelt forhøre seg med en advokat på forhånd om det er noe man er usikker på.

Les også: Boligsalgsrapport: Rapporten som gir høyere salgssum

Skatt på utleie – så mye kan du tjene skattefritt:

Leieinntektene er skattefrie dersom eieren av boligen benytter 50 prosent eller mer av boligen selv. Dette gjelder også for tomannsbolig. Dersom utleier bor i en del av tomannsboligen og leier ut den andre er leieinntektene skattefrie så lenge de to delene har samme utleieverdi.

Dersom man leier ut mer enn halvparten av boligen er de første 20 000 kronene årlig skattefrie, mens beløpet over 20 000 kroner beskattes som kapitalinntekt. Kapitalinntekt har lavere skattesats enn lønnsinntekt, og er per dags dato 25 prosent.

Leieinntektene rapporteres som et vedlegg i selvangivelsen og har skjemakode RF-1189. Skjemaet finner du her.

Men ikke gå i denne skattefellen:

Planlegger du å selge boligen din litt frem i tid, er det greit å være klar over at du må ha bodd i den i minimum ett av de to siste årene dersom du ikke ønsker å betale skatt. Har du leid ut boligen i mer enn ett av de to siste årene, må du betale kapitalskatt av fortjenesten på boligsalget.

Og husk at det blir noen kostnader:

Det blir slitasje når man leier ut en bolig. Forbrukerrådet opplever ofte at utleiere har urealistiske forventninger til hva de kan kreve at leietaker skal dekke. Riper i gulv, merker i vegger og tap av nøkler er typiske små utgifter man bør belage seg på å dekke dersom man skal leie ut boligen sin. Husleietvistutvalget understreker at leietaker ikke kan holdes ansvarlig for vanlig slitasje.

Husleietvistutvalget råder derfor utleiere til å lage en protokoll som dokumenterer boligens tilstand før innflytning.

Konflikter

De fleste konflikter mellom leietagere og utleiere dreier seg om ubetalt husleie, og Forbrukerrådet får årlig inn flere tusen klager på dette.

Dersom kontrakten ikke overholdes og pengene ikke betales inn, bør man sende et skriftlig varsel der det står en ny betalingsdato. Dersom denne datoen ikke overholdes, kan man begjære utkastelse, men kun dersom en utkastelsesklausul er inkludert i leiekontrakten. Husk at leietaker har et stekt oppsigelsesvern. Dersom husleien uteblir, kan du søke hjelp fra Namsmyndighetene, nærmere bestemt namsmann og tingretten.

De fleste ønsker å unngå en rettslig prosess med tanke på at den kan ta flere måneder og at den kan bli kostbar. Dersom konflikten likevel er et faktum kan dere kontakte Husleietvistutvalget, som kan hjelpe med å megle i konflikten.

Konflikten kan meldes inn her.

Ønsker du å leie ut på en annerledes måte?

Leie ut til turister

I nyere tid har det kommet en rekke nett-tjenester som gjør det mulig å leie ut hele eller deler av boligen sin i kortere tidsrom. Mest kjent av disse er Airbnb. Mange nordmenn leier ut gjennom slike tjenester, og flere hevder at de tjener mer på dette enn et vanlig utleieforhold. Vær imidlertid oppmerksom på at skattereglene er de samme som for tradisjonelle utleieforhold, og at det å ha nye gjester inne mange ganger i uken selvsagt tar mer tid å administrere og gjerne skaper mer slitasje enn et fast utleieforhold.

Leie ut gjennom en utleiemegler

I motsatt retning er det mulig å leie ut boligen gjennom en utleiemegler. Da sparer man mye tid og bekymringer sammenlignet med å leie ut selv, men til gjengjeld blir leieinntektene noe mindre siden utleieselskapet tar en andel av leieinntektene.

Dessverre er denne bransjen såpass ung at ikke hele Norge ennå er dekket av utleiemeglerfirma. For å få en oversikt over hva som er tilfellet der du bor og sammenligne tilbud fra flere lokale utleiemeglere (der mer enn en opererer) kan du bruke anbudstjenesten her på Eiendomsmegler.no